地产行业受益城镇化 10股有望强势崛起

来源:网易  日期:2012-12-3

国务院副总理李克强11月28日指出,中国已进入中等收入国家行列,但发展还很不平衡,尤其是城乡差距量大面广,未来几十年最大的发展潜力在城镇化,强调推进城镇化,是要走工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的路子,加强社会建设,推进完善基本公共服务等。目前,我国城镇化率与工业化发展水平之间有所背离,城镇化发展空间和必要性依然较大,需要能源、资源、建筑、环保、加工制造等领域的技术变革与科技创新。

据证券市场周刊报道,在近日召开的国务院常务会议上,讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》,对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议,提高征地补偿数额可能至少为现行标准的10倍。10倍以上的农地征用补偿说明土地资源越来越稀缺、珍贵,某种意义上说可提高开发商的拿地成本,进而抑制房地产的过度发展,推动地产行业优胜劣汰。总体来说,征用农村集体土地,与县区一级城镇关联最大,是推动农民市民化的积极信号。在此过程中,住房、城市基础设施建设都将对水泥钢筋产生庞大而持续的需求,二三线城市建设将成为未来重点。

地产行业受益城镇化

2011年以来,我国房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声,但并非房地产行业步入第三周期,新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇,房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。三大评级机构之一的穆迪29日称,已将中国房地产业的展望从负面转为稳定,并预计销售情况和融资渠道的改善趋势会在2013年持续。

2013年仍为刚需主导的需求市场,中性的信贷环境以及供需格局改善决定市场整体销售走稳概率较大,市场整体仍处于去库存的阶段,价格鲜有大幅上涨的压力,全国整体来看,价格走稳使得政策整体平稳。从近期房地产销售形势上看,消费者购房预期发生变化,部分改善性刚需积极入市买房已经在多个城市体现出来。下半年以来土地市场也逐步回暖,优势地产商已经在全国各地加速拿地,明年房地产投资增速值得期待。

中原证券:房地产行业2013年度投资策略-增长依赖、供求增速错位与地产复苏 

中原证券发布研报认为,经济增长依赖和地方政府土地财政依赖是不可否认的事实,这种依赖不仅没有因为近3年的调控有所减弱,2012年反而有所强化;2013年经济增长放缓已成为各界共识。这些是分析师分析的逻辑起点。

调控政策在2013年将会得到微调。(1)逆经济周期的货币政策将会继续适度宽松基调,继续宽松的按揭贷款政策将支持购房需求大量释放;(2)经济增长放缓压力与中央政府领导换届使得限购政策微调成为大概率事件;(3)推广房地产税将会在2013年取得实质性进展,但即便如此,其对行业的实质性影响仍将甚微。

中国式购房使得规模庞大购房需求亟待释放。中国式购房使继续快速增长的购房需求具有坚实的心理基础和支付能力。城镇化和城市新增人口是刚需的主要驱动力,而被限购压制的需求规模庞大,在信贷政策支持下,旺盛的需求将会转化为成交量的大量增加。

价稳量增是开发企业的最优选择。2012年楼市小牛市使得房企原本严酷的债务与库存约束极大减轻,房企可以从容地选择房价与成交量之间的最优策略,其结果将是市场保持价稳量增。

供给增速与需求增速错位导致市场供不应求。市场需求在2012年已经触底反弹,相比之下,市场供给在明年第三季度之前将会惯性减少,供需增速的错位使得明年第三季度之前的市场供不应求。

行业投资评级与投资策略。中原证券认为,调控政策松动和行业进一步复苏构成房地产板块估值上涨的基石。建议超配地产板块,提高行业投资评级至“强于大市”。身处城镇化最前沿城市的房地产公司将会更多的机会,例如,中南建设、荣盛发展;区域龙头企业及行业龙头企业在限购政策松动前后将会有更多的机会,例如,北京城建、苏宁环球、福星股份、金科股份、金地集团、保利地产、万科、招商地产等。

基金期盼地产股绽放“第二春”

伴随着四季度一线城市房地产的逐步回暖,上半年从地产股的绝地反击中尝尽甜头的基金经理们开始跃跃欲试。多位基金经理在接受采访时表示,从调研情况来看,房地产行业的刚性需求依然强劲,而长期的严厉调控政策压制了需求的释放,这使得房地产行业明年有可能迎来供销两旺的格局,地产股则有望再度展开估值修复行情。

不过,也有基金经理强调指出,由于货币政策依然偏紧,房地产行业的基数也较为庞大,且中国经济仍处在下滑过程,房价不会出现大幅反弹,地产股的业绩也不会像前几年一样高速增长。

上升通道或被打开

据中证报报道,近期楼市的回暖,令房地产企业紧皱的眉头终于得以舒展,众多房企将不再为今年销售目标而发愁。业内人士指出,从目前情况来看,今年会有多家房地产企业年销售额突破千亿元,整体资金状况有所好转,这令众多房企明年降价动力下降,房地产市场有望在明年实现平稳增长。

而在基金经理们的眼里,上半年曾一骑绝尘的地产股,历经下半年的充分调整后,有望在明年绽放“第二春”。上海某基金经理向记者表示,从大多数地产股的业绩表现来看,地产股依然存在较大的估值修复空间,尤其是在下半年地产股普遍出现较大跌幅后,这个空间被进一步释放出来。

“从稳定经济的角度出发,只要房价不再出现大幅度上涨,中央不会再出台更严厉的楼市调控政策,楼市最艰难的时候已过。”该基金经理说,“但房地产高速增长的时代已经过去,行业形成了充分竞争的格局,只有优质房地产企业才有望保持目前的发展态势,因此,地产股走势也会因此出现分化,需要引起投资者的警惕。”该基金经理说。

海富通基金则指出,从政策方面来看,城镇化发展方向使得房地产板块长期投资价值凸显,尤其是为二三线城市房地产行业注入了良好预期,成为板块催化剂。目前,房地产销售、开工、投资以及房价等数据显示企稳,二三线的房企的周转率相对一线城市更快,未来两年的业绩相对有保证,而一线龙头地产,从目前的土地储备等情况来看,明年的利润情况可能不会特别理想。

“城镇化”的梦想

事实上,基金经理们再度关注地产股的驱动力,除了对楼市反弹的憧憬外,更是对政府推动“城镇化”发展的良好预期。

某基金公司投资总监表示,种种迹象显示,“城镇化”将成为政府未来几年着力推进的施政目标,这将给多个行业带来巨大发展空间,房地产将成为直接受惠的主要行业。“就工业化与城镇化的对应关系而言,一国的工业化率达到40%时,城镇化率一般在75%以上,而目前,我国的工业化率接近40%,但城镇化率才51%左右,我国城镇化发展的空间可见一斑。对于房地产企业来说,这是一个长期的发展机遇,而对于地产股而言,这提供了一个中长期的投资价值。”该投资总监说。

不过,也有基金经理指出,房地产行业经历了长达十年的高速发展,尤其是2009年以来的爆发式增长后,短期内将不再具备上攻的力量,明后年的房地产行业以巩固调整成果为主。而考虑到政府对民生问题的日益重视,未来城镇化的发展中也不会放任房地产爆炒。这意味着地产股行情将会以估值修复为主,投资者不能抱有太高的期望。

保利地产(600048):资金实力雄厚,又到新一轮拿地起点

盈利符合预期,12年前三季实现EPS0.54元,净利润38.2亿,同比升10%。实现营收313亿,同比升44%,毛利率38.5%,净利率12.2%,同比减少1.4、3.7个百分点;期间费用率7.4%,增1.6个百分点。

开工略低于预期,前三季完成新开工958万方,同比下降9.8%,竣工424万方,同比上升86.7%。国泰君安推测开工略低于预期的原因为公司上半年销售业绩良好,各分公司并无快速开工推盘销售的业绩压力,预计公司全年新开工计划仍可完成。

期末账面现金356.亿,真实资产负债率38%,净负债率112%,环比分别减少2.9、28个百分点。1)期内高达609亿的销售现金回笼作用开始体现,公司杠杆比率出现显著下降;2)但杠杆比率下降并非公司放弃了高周转高杠杆的既定发展战略,判断目前将又是擅长于在土地市场上进行波段投资的保利又一轮新的拿地投资的起点。

军队企业文化的和地产央企背景,是保利核心竞争力来源。这一特质在过去赋予了保利无与伦比的成长性,在未来这也将持续助推着保利的成长。事实上,这一特质已经深深扎根于地产项目“融投管售”四大节点的每个环节,公司在未来仍是地产板块最佳投资标的。

期末预收款1004亿元,已锁定13年业绩的72%,业绩锁定性极佳。

预计12、13年EPS1.19、1.56元;NAV15.42元,折31%。公司具备卓越营销能力、战略性高周转高杠杆经营策略、执行能力强悍的军队特色企业文化,看好公司在行业集中度提升趋势中的成长前景,公司具备超越同业的盈利和成长能力,目标14.00元,增持。

中南建设(000961):竞争策略与自身优势的完美结合

公建施工臵换土地,小资金撬动大手笔。子公司南通建筑工程总承包股份有限公司拥有国家建筑总承包特一级资质,公司可以通过南通总承包股份有限公司承建政府公建工程获取土地。政府按照公建工程项目的施工进度,定期支付给公司相应规模的土地。这样,公司具备了一次性锁定地价,土地分期付款的优势,小资金撬动大手笔。

新城区布局、大盘开发模式成就项目后期高盈利。公司区域布局为经济发达的二三四线城市中政府重点发展的新城区,且主要采取大面积拿地方式,进行大盘开发。新城建设、大盘开发的优势在于,公司在拿地初期地价较低,随着新城区的发展及公司大盘的相关配套逐步成熟,项目后期销售价格攀升、盈利能力提高。南通CBD项目的成功经验,也为公司新城新区布局及大盘开发建立了较高的优势地位。

产业链打通,主营业务相互协同。公司拥有建筑业务、房地产开发业务、市政工程业务,房屋开发的产业链完善,能够实现建筑业务与地产业务相互协同:一方面建筑业务可承建政府公建工程,助推公司拿地,另一方面产业链打通有利于公司缩短施工周期,降低综合成本,地标性建筑的施工也有助于提高公司品牌知名度,助推项目销售。

公司战略定位具备长期发展潜力,大量预收帐款与低价土地储备奠定公司良好盈利基础。公司近三年销售收入同比增速约为40%,现有的土地储备中平均楼面地价仅为1100元/平米,2012年三季度末预收帐款是2011年全年房地产业务营业收入的2.83倍,短期业绩锁定性强。

盈利预测与投资建议。预计公司2012、2013、2014年的EPS分别为1.11/1.23/1.50元,当前股价对应PE10.2/9.2/7.6倍。公司目前股价相对于RNAV折价30%,首次给予“增持-A”评级,6个月目标价13.3元。

北京城建(600266):北京市场回暖带动销售增长,土地储备增加

2012三季度公司完成营业收入21.79亿元,同比减少44%;归属于上市公司所有者净利润4.02亿元,同比下滑30%。实现基本每股收益0.45元,比去年同期下滑30%。

投资建议:

由于本期结算项目较少,公司2012年前三季度每股收益下滑30%。受益于北京市销售持续回暖,公司销售计划得以稳步拓展。期内公司在经济开发区新拿新增16.3万平土地,公司北京市土地储备得到扩充。公司后期动感花园一级开发项目可能入市,分析师预计届时公司将积极参与项目招拍挂。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.25和1.62元。截至10月26日,公司收盘于10.77元,对应2012年PE为8.62倍,2013年PE为6.65倍,对应的RNAV为19.83元。

考虑到公司资源充足,开工积极,具备长期发展潜力,给予2012年10倍市盈率,对应目标价格12.5元,给予“增持”评级。

苏宁环球(000718):短期偿债压力导致结算略低预期

公司3季度实现营收7.75亿,同比下降47.07%;实现归属母公司净利润1.35亿元,同比下降69.04%。前3季度,基本每股收益为0.27元,同比下降29.44%,尽管受结算节奏及去年3季度基数较高的影响,仍略低于预期。

事件评论

3季度销售环比持平,全年约75亿——分析师结合资产负债表和利润表推算的3季度销售金额(非签约金额)约19亿,与2季度基本持平。公司目前可售存量超过70亿,随着9月底威尼斯水城首批江景房3街区等的预售,4季度销售有望维持在3季度的水平,全年销售预计在75亿,略低于公司拟定的85亿目标。

短期偿债压力放缓结算节奏,全年营收在41亿元左右——公司自11年以来短期偿债能力一直处于较低的位置,面临较大短期偿债压力。今年以来筹资现金净流出16.13亿元,销售同比出现较大改善亦是短期债务压力下的推盘增加所致,结算节奏因此有所放缓。截至中报,公司一年内到期预收款34个亿,12年结算的占比约70%,全年营收预计在41亿元。

当期结算受累前期价格调整有所回落——受去年销售环境的恶化,公司部分产品于去年及今年年初做了一定价格调整,毛利率出现了一定程度下滑。预计随着价格恢复,短期毛利率可企稳受结算结构影响,13年毛利率可能走低——公司近两年结算项目主要为天润城、威尼斯水城和天华硅谷项目,由于土地成本较低,结算毛利率水平处于高位。前期大卖的芜湖城市之光项目将于13年结算,由于土地成本相对较高,将在中期增厚公司业绩的同时略微拉低公司毛利率水平。

公司优势在于其大项目开发所摊薄的土地成本,在短期债务压力有所缓解之后,被推迟的项目有望于13年结算。预计2012、2013年EPS分别为0.48和0.59,对应PE分别为17.51和14.21,给予谨慎推荐评级。

招商地产(000024):海上世界地块再注入,深圳优质资源得到补充

11月24日,招商地产(000024.CH/人民币23.07;200024.CH/港币18.30,买入)公告公司之全资子公司深圳招商地产、控股子公司海上世界酒店及金域融泰分别向大股东蛇口工业区购买其持有的海上世界片区五幅地块的土地使用权,总建筑面积25.85万平米,总地价39.77亿元。

海上世界片区是招商地产再造蛇口的一大项目,为深圳15公里滨海休闲岸线的起点,地理位置优越,交通便捷,项目总建筑面积为100万平米,投资体量在600亿元左右,未来准备打造成一个国际性的集商业、办公和高端住宅的聚集区,预计将在2015年基本建成。

目前公司深圳关内土地储备即将用罄,本次资产注入为公司补充了优质的蛇口区土地资源,尤其是金融中心二期和住宅部分将成为2014年起公司重要的结算利润来源,为公司贡献总计约17亿元净利润。

另外,本次注入也将为公司带来新的优质投资物业:金融中心二期预计部分由公司持有收租;船后和船尾广场和2011年已经注入的船前广场组成环船商业广场,合计约3万平米建面,业态包括商业、餐饮、展览等,由商置公司统一招商管理;以及建面达4.3万平米的希尔顿酒店;预计未来入住率稳定后可为公司提供约6,400万元的经常性收入。

分析师认为,招商局集团本次再启资产注入,为公司及时补充了蛇口片区的高端优质资源,地块定价合理,预计能为公司增厚每股NAV约0.88元。而未来集团持续资产整合和注入仍可期待,仅海上世界片区,后续资源还包括:约16万平米海上世界住宅一期,约10万平米的太子广场商办地块等,这些资源在未来5年或更长的时间里,将持续为公司贡献业绩。

招商地产今年截至10月底的合同销售约270亿元,认购销售额已经达到300亿元,同比去年增长40%以上,靓丽的销售支持了公司的土地扩张,公司四季度合计拿地建面152万平米,土地款65亿元,年初至今拿地合计391万平米,土地款157亿元,占到销售额的一半左右,扩张态度在业内极为积极。分析师预计明年新增可售货值可达600-700亿元,远超过今年的500亿元,极具销售弹性。

在良好的资产负债表支持下,公司具备了快速扩张的底气,而在内部管理制度改革以及快周转战略转型的支持下,公司上下战斗力旺盛,获得了销售规模的跨越式增长。分析师维持对公司2012-14年的每股收益预期为1.870元、2.391元和2.961元,重申对A、B股的买入评级。

金科股份(000656):销售回升,长期看好

事件:公司发布2012年三季报,前三季度公司实现营业收入为61.23亿元,同比增长16.25%;归属于母公司股东的净利润为9.22亿元,同比增长16.87%;基本每股收益0.8元/股,加权平均净资产收益率15.8%,基本符合预期。

点评:

三季度销售放量。前三季度公司实现销售面积142.82万平方米,同比增长3.56%,实现签约销售金额101.36亿元,同比增长3.38%;其中第三季度实现签约销售面积62.61万平方米,环比第二季度增长44.80%,实现签约销售金额48.14亿元,环比第二季度增长57.22%。

财务保持稳健。报告期末,公司的资产负债率达到84.59%,较年初减少0.92个百分点;公司扣除预收账款后的资产负债率为49.03%,较年初降低13.39个百分点;公司持有现金94.6亿元,高于短期借款和一年内到期长期借款的总和60.89亿元。报告期末,公司预收款项为167.5亿元,占2012年预测收入的114.9%,业绩安全性较强。

盈利预测:分析师维持公司2012~2014年每股收益为1.21元、1.52元、1.96元的盈利预测,对应2012年10月24日收盘价(10.24元)的市盈率分别为8倍、7倍、5倍,维持“买入”评级。

荣盛发展(002146):销量稳定增长,业绩有保障

1、收入增长主要是由于本期结转面积增加。毛利率和净利润率均有所下降,主要是本期销售均价同比下降。

2、销售额稳步增长。前三季度,公司销售商品、提供劳务收到的现金108.7亿元,按照90%的回款比例预计公司1-9月份销售金额约121亿。三季度末,存量货值约87亿元,4季度预计新推货值35亿元,按照45%的去化率,预计全年销量175亿元,较去年113亿元增加62亿元,增幅55%。

3、项目储备充足,高周转策略无土地储备瓶颈。1-10月份,公司新取得土地建面346万方,总项目储备建面估计约2000万方,按照年新开工350万方估计,目前储备能满足未来4-5年开发需要。年内取得呼和浩特地块,业务区域继续拓展。

4、有短期资金压力。至3季末,扣除预收款后的资产负债率为41%,处于行业平均水平。账面货币资金22.7亿元,短期借款与1年内到期非流动负债为50.7亿,有短期资金压力。

5、盈利预测与估值。公司3季末预收款118亿元,较11年末增加25亿元,锁定13年37%的业绩。预计公司12、13年EPS分别为1.16元、1.62元,按照最新价对应PE分别为8.4x、6x。公司是迅速成长起来的二三线区域龙头,成长性确定,给予推荐-A的投资评级。

福星股份(000926):销售业绩稳定,继续夯实现有项目

公司2012年1-9月份实现营业收入41.66亿元,比上年同期增长24.75%;实现净利润3.95亿元,比上年同期增长6.76%。公司实现基本每股收益0.55元,较去年同期增长5.77%。

负债比较稳定

公司期末的货币资金11.03亿元(半年报13.05亿元),短期借款8.29亿元(半年报6.44亿元),一年内到期的非流动性负债6.60亿元(半年报8.23亿元),长期借款57.36亿元(半年报57.51亿元),公司的净负债率为88.88%(半年报75.24%)。负债水平保持稳定,基本合理。

城中村项目以落实为主,及时终止项目

公司在报告期内终止了柴头村“城中村”改造项目,该项目是于2010年12月签署的协议,项目已经运行近两年。公司目前的城中村项目储备已经比较充沛。从公司土地储备看,公司的土地储备已经足够充沛,及时落实现有的项目已经可以维持公司未来3年以上的发展,因此夯实现有项目基础,加速推进项目周转。

城中村项目以落实为主,及时终止项目

公司在2012年前三季度实现41.66亿元营业收入,期初预收账款为44.20亿元,期末预收账款为60.03亿元,推算公司在前三季度实现销售收入57.5亿元(含非房地产收入)左右。公司的预收账款已经达到60.03亿元,基本能够锁定未来一年多的房地产板块的收入。

万科A(000002):龙头企业优势明显

公司前三季度业绩大幅增长。公司2012年前3季度实现营业收入461亿元,同比增长57.39%,归属上市公司股东的净利润为50.8亿元,同比增长41.74%,基本每股收益为0.46元,同比增长41.7%,受结算项目增加影响,公司前三季度业绩大幅增长。

负债率上升,提升净资产收益率。公司前三季度结算收入毛利率为37.4%,同比下降4个百分点。净利率为13.3%,同比下降0.7个百分点。公司负债率从年初77%上升至79.5%,公司ROE上升1.43个百分点至9.28%。

行业低谷期龙头企业优势明显。公司1-9月实现合同销售额963.2亿元,同比下降1.6%,其中三季度实现销售金额337.8亿元,同比增长5.3%,受市场景气度和推盘量影响,公司销售业绩逐步改善。1-9月份,公司存量资产周转率为0.325,同比下降20%,周转率虽然低于中国海外发展和保利地产,但是仍优于碧桂园、雅居乐、龙湖地产和佳兆业等行业内其他公司,弱市中龙头企业销售优势较为明显。

财务状况稳健,负债率略有上升。公司整体资产负债率上升至79.5%,净负债率为37.7%,负债率略有上升。短期公司财务安全性较高,3季度末公司账面现金达到331亿元,远大于短期借款和一年内到期的长期借款之和186亿元。

长期看行业盈利能力将下降,市场细分化加速。由于受政策调控、人民币升值压力下降、GDP潜在增速下滑、人口红利减退和城市化速度放缓的影响,土地价格上升速度将下降,房地产行业盈利能力将逐步下降;

但由于区域经济发展和城市化阶段不一致,行业将加速细分化,有战略眼光、了解消费者的企业将从中受益。

业绩预测与估值分析。中航证券预计公司2012-2014年每股收益分别为1.1元、1.2元和1.2元,对应动态市盈率分别为7.5倍,7倍。中航证券计算公司每股NAV为11.38元/股,相对目前股价折价27%。根据中航证券研究,全国均衡房价平均是实际房价的72%-85%,因此,目前公司股价相对NAV折价基本反映了房价下跌的风险,有较大的安全边际,由于公司经营效率较高、财务稳健,按照20%的NAV折价计算,公司合理价值为9.11元,给予公司买入评级。

金地集团(600383):拿地有起色,期待行业机会

结算毛利率下滑明显。公司1-9月实现营业收入117.37亿元,归属于上市公司股东的净利润9.21亿元,同比分别增长80.67%、91.91%。每股收益0.21元。前三季度结算毛利率33%,低于去年同期39%的水平。

近期拿地有所加速。公司上半年未新增土地储备,三季度加快拿地,主要集中在已进入的一二线城市,新增权益建面124.95万平米,已超过2011年全年的水平。

销售情况尚好。1-9月公司实现销售收入223.2亿元,同比增长13.1%。

拓宽融资渠道,与合作方分享利润。由于合作开发力度加大等原因,少数股东权益占净资产比例持续升高,报告期末达27%。前三季度少数股东损益占净利润比例为28%。

维持买入-A评级。期待行业机会来临,改善公司销售增速和毛利率。维持盈利预测。

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11月楼市供销两旺 低调复苏迎“暖冬”

北京新房成交同比涨94% | 上海楼市成交面积翻番 | 54城成交量创年内新高
标杆房企提前完成全年目标 | 开发商称更困难局面不会再现 | 年末楼市翘尾

A股年内最大解禁潮来袭 明年解禁市值超1.9万亿

本月解禁市值超2千亿 | 本周解禁凶猛 | 高管成减持主力 | 创业板面临重压

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