佛山打造20公里季华中央商务带

来源:南方日报  日期:2013-8-22

佛山季华中央商务带正在成为企业布局华南市场的投资热土。

日前,总投资额达60亿元的星星广场在季华路正式亮相。而在此前,王府井的华南战略将佛山作为二线城市首选,在季华路沿线投资30亿元建设综合体项 目;绿地集团发力华南市场,欲与万达争夺国内“地产一哥”之位,在考察多地之后,最终属意佛山季华路,一是看中佛山商务市场的巨大潜力,二是“季华中央商 务带的提出,意味着这座城市明晰了对中心的定位,这条无论是地理上、经济上都是佛山中心的季华路,将发展成为广州天河那样的CBD,我们知道了以后要怎样 和佛山中心同步发展。”绿地集团广东房地产事业部总经理助理李宏如是说。

  一直以来,佛山城市的特质都是围绕“制造业”延伸出来,几十年 来,佛山产业较为松散布局在五区各个专业镇当中。佛山也因此并未形成一个与其经济总量相匹配的中心城区。但是,随着珠三角制造业转型升级进程加快,传统专 业镇经济及其带来的城市发展模式,又逐渐成为制约佛山城市发展的致命硬伤。随着佛山“强中心”板块和季华中央商务带的形成,佛山季华路的龙头地位日益突 出,它不仅成了佛山企业转型升级的最好聚集区,同时也是国内外企业布局华南市场、进入广佛经济圈的最佳跳板。

  伴随着广佛地铁、广佛肇轨道交通、广明高速、佛开高速建设和改造,加上佛山投入十几亿元快速化改造季华路连接佛山东西板块,佛山正一步步地告别专业镇经济模式的“小城春秋”,打造20公里的季华中央商务带。

  “CBD”载体制造名城的中央商务梦

  佛山打造季华中央商务带,并非一时兴起。

  今年上半年,佛山预计实现GDP达3259.21亿元,规模以上工业总产值完成7362.04亿元。事实上,近年来佛山工业总产值已突破万亿元大关,在全国名列第五,“十二五”期间有望成为广东第一制造业大市。

   与此不相称的是,第三产业比重不高,是佛山多年来尝试解决但却一直改观不大的老问题。早在2007年,佛山市政府就曾发布了《佛山市加快第三产业发展的 指导意见》,目标为2010年第三产业占GDP比重达40%,但直到2010年,佛山市第三产业比重只占33.5%。前不久,《佛山市提升服务业发展水平 三年行动计划》颁布实施,计划到2015年,佛山第三产业增加值占地区生产总值比重达到37%。到2017年这一比重力争超过39%;至2020年力争达 到41%。

  为推动佛山市服务业发展提速、比重提高、水平提升,佛山市政府近日决定建立佛山市提升服务业发展水平联席会议制度。这个联席 会议制度总召集人为佛山市市长刘悦伦,副召集人为李子甫、宋德平两位副市长,成员包括佛山五区区长、佛山新城管委会主任以及其他30多个部门主要负责人。

  在佛山民间,对于发展现代服务业的呼声近年来越来越高。“佛山离广州这么近,但是广州的第三产业明显好于佛山。现在佛山的工业总产值已经超过广州了,这个时候发展第三产业正是时候。”有佛山人大代表曾如此呼吁。

  然而,发展现代服务业,需要一个聚合能量的载体。纵观北京、上海、广州、纽约、东京等国内外大都市,这个载体都以“CBD”为核心来呈现。

  对于佛山而言,这个载体便是季华中央商务带。“季华路之于佛山,堪比天河路之于广州。”刘悦伦对季华路的定位作出了生动的描述。

   事实上,佛山以其庞大制造业转型、巨额民间财富,吸引了众多企业的目光,近年来众多国内外企业布局季华路,或从事现代服务业,或将企业的服务业相关环节 落户。仅去年以来,奥地利企业安德里茨中国总部、格力电器华南结算中心、台湾正能光电、绿地集团、王府井等一批项目已经落户。

  在这些企 业看来,佛山产业转型将释放庞大的现代服务业市场。台湾企业在佛山的转型便是一个例证。10年前,大批台湾光电企业进军佛山,在佛山形成了光电产业链条, 同时还培育了一大批光电领域的人才。完成原始积累之后,这批人才转身创立生产性服务业公司,掘金佛山的产业转型升级市场。台湾正能光电子公司佛山正能光电 高管陈晓可认为,制造业基础是催生服务业的温床。这正是佛山发展现代服务业的优势所在。

  佛山新地标建高度超200米双子楼

  摊开佛山地图,季华路就在整个平面的几何中心。而在不远的将来,季华中央商务带则将再赋予这条道路经济中心的功能。

  “15分钟开车行过整条季华路,路旁鳞次栉比地竖立着摩天大厦、5A超甲级国际化写字楼、商场、广场、娱乐场所,夜晚从飞机上俯视,能够看见季华路沿线的城市综合体的灯光……”这是佛山政府部门为未来的季华路描绘的蓝图,其中洋溢着对佛山未来城市地标的期盼。

  整条季华路全长20公里,自东向西穿过了佛山中心城区最为繁华的区域。佛山季华中央商务带定位为集商务、商贸、会展、行政、居住、休闲文化娱乐为一体的市级商务服务中心;重点发展金融、商业、信息、咨询、文化创意、总部经济、科技服务等现代服务业。

  在佛山雄盛王府井有限公司总经理郭峻海看来,佛山是珠江三角洲的腹地,并且经济总量比较大,相当于国家西部一些省份,在这样的城市中心打造中央商务带,非常合适。

  郭峻海是年过七旬的老广州,他曾见证了广州天河CBD的兴起,观察到了佛山城市产业的变迁,更直接参与了王府井在华南布局的全过程。

  17年前,王府井离开北京在外开的第一家门店就选在了广州。时至今日,王府井试图摆脱单一商业开发商的形象,转型操盘城市综合体项目。在郭峻海的带领下,王府井选中了佛山作为商业综合体项目的试验田——华南最大的王府井商业综合体将在季华路沿线落成。

  “佛山有着二线城市的GDP,但城市建设水平只有三线城市的水平。佛山有着巨大的市场潜力,是市场的必然选择。绿地作为一线开发商中最晚进驻佛山的企业,不能放任这块市场空白。”李宏说。

   曾经的市场空白背后,是绿地奋力追赶的潜在机遇。绿地集团发现,与万达相比,绿地的差距正是华南市场。在此判断下,绿地集团近年来大力南下,华南市场成 为绿地和万达争“地产一哥”的决战地。去年9月,绿地集团高调拿下季华路六路沿线地块,将投资超过50亿元,建成超200米的双子楼,成为佛山新地标。而 佛山成为继广州之后,绿地集团“南进”广东的第二个城市。

  对于季华路来说,绿地的进驻意味着一座超过200米的地标建筑将在季华路沿线拔地而起,为季华中央商务带的集聚产生地标效应。

   “佛山建设季华中央商务带,应该走通过建设地标建筑,吸引高端写字楼集聚的路子。”广州大学房地产研究所所长陈琳认为,这是许多CBD走过的道路。以广 州为例,几十年间,CBD从环市中转移到天河、再转移到珠江新城,正是随着地标建筑的改变而转移的。这些年广州的地标也在不断变化,从此前的国际金融大 厦,到中信广场,再到目前珠江新城的西塔。

  地标的带动效应,在今年以来集中显现。7月9日,越秀地产旗下公司以17.72亿元夺得南浦 村地块,折合楼面地价7346元/平方米。一个多月后,深圳市龙光投资顾问有限公司以总价6.01亿元竞得禅城绿景路北侧、南海大道西侧商住地,楼面地价 8753元/平方米,一举打破佛山尘封4年的楼面地价纪录。

  开发热潮300多亿社会资本助力

  在王府井、绿地集团加快建设载体的同时,企业也加快落户季华中央商务带。

  去年9月,格力电器在季华路沿线买下约4万平方米办公大楼,将把佛山、肇庆、云浮三地的结算和营销中心落户智慧新城,并将以此为据点辐射粤西、粤北的广大地区。

   “算上地下建筑,智慧新城总建筑面积为123万平方米,共有24栋建筑物。地上建筑95万平方米当中有75万平方米是写字楼,其中已有50万平方米完成 了招商工作。”佛山源海发展有限公司招商开发部总经理周凯军介绍,目前智慧新城写字楼的招商工作已完成了三分之二,包括格力电器佛山结算中心、广电网络佛 山总部、渤海银行佛山分行等企业总部均已落户于此,此外包括工业陶瓷设计、钢铁设计等科技型企业,以及张槎本土的传统企业也是主要的招商群体。

  周凯军介绍,围绕季华中央商务带,“我们一开始就明确了三个目标,有意识地引入科技型企业、发展总部经济,引进金融机构以及传统产业的转型升级。”

   “从制造业重镇到广佛同城双核之一的国际大都市,佛山商务办公标准亟须升级。禅城绿地中心由超甲与甲级写字楼共同组成的总部集群,匹配众多进驻佛山的世 界500强的身份,满足大量走向世界的佛山本地大企业集团之需,让佛山站在了世界商务的大舞台,决胜全球商务。”绿地中心对外的宣传册中,对自身的客户对 象有着精准定位。

  禅城区经济和科技促进局常务副局长毛伟锋认为:“(季华中央商务带)这些载体不只是服务于佛山本地的公司,国内外的大企业要开拓南方总部和市场,可在这边驻点,开发主体本身也有自己的资源,这些都是有无限潜力的。”

  市场看好佛山季华中央商务带的一个重要原因,便是佛山政府部门对这一商务带城市基础设施及配套的大手笔投入。这将让整条商务带快速形成聚集效应。

   一组数据颇能说明佛山建设季华中央商务带的力度。2012年以来,禅城区委、区政府加大了季华路沿线经济带建设的力度,拟投入12.6亿元(首期)对季 华路进行提升改造,带动了中国(佛山)南方国际汽车博览中心、绿岛湖都市产业区、绿地中心、星星广场、岭南云天等一批重点项目陆续进驻季华路沿线,加快了 智慧新城、王府井、宏宇大厦等一批项目的进度,直接拉动了300多亿元的社会投资。“待相关企业入驻这些载体之后,整个社会投资的额度还将进一步拉升。” 禅城区经济和科技促进局相关人士说。

  而在季华路改造提升后,这条佛山城市中心的经济和交通主干道将实现全程20公里无红绿灯。此外,广佛地铁、广佛肇城际轨道交通也分别在季华路上设有站点,这一切将让落户季华路的企业能够便捷与珠三角乃至港澳地区往来交流。

  “目前季华路沿线有620多万平方米的载体建设,300多亿元的投资。几年后,禅城有季华中央商务带,季华路沿线将形成整个佛山最高端的商务、商业聚集区。”刘悦伦说,该商务带也将成为产城融合的标志。

  加速度:季华中央商务带聚集效应显现

  “从洽谈到落地只花了3个月,刷新绿地落户的纪录;签约后20天内,地块上的物业就已全部拆除。此外,在这里我们享受到了前所未有的政府的贴身服务。”绿地集团广东房地产事业部总经理助理李宏感叹佛山政府部门的服务效率之高。

  在政府提速的背后,实质上是季华中央商务带建设提速和聚集效应显现。

   作为佛山最为成熟、配套最齐全的商务区,季华路商圈在20世纪90年代中期就开始发展。经过近20年的发展,形成了包括总部大楼、金融机构、大型商业商 贸中心、商务办公、酒店公寓、行政服务机构等服务设施在内的商业商务集聚区。经对季华路沿线现有项目和在建项目进行统计,金融机构有20个,会展商贸中心 及都市型产业基地13个,大型购物中心及城市综合体17个,高级商业写字楼12个,公寓酒店5个,行政服务机构7个。

  2011年的相关统计调查显示,季华路沿线有9座楼宇年纳税额超过5000万元,2座楼宇纳税超过亿元,整个季华路片区创造的经济价值十分可观。目前,季华路东部片区已成为佛山商业价值最高的区域。

  季华路核心区域的中央商务区功能已初具规模,为优化提升季华商圈发展水平,加快禅城区的现代服务业发展,增强城市综合竞争力,实现佛山市委、市政府“强中心”的战略布署,禅城区将进一步拓展东、西部区域,形成多个商务区联动发展的中央商务带。

  据悉,禅城区正在研究制定季华中央商务带的概念性规划方案,拟依托季华路商圈现有的区位优势、产业基础,将季华路商圈打造成佛山的核心中央商务带,使其成为带动整个佛山中心城区发展的核心引擎。

   目前,季华路沿线正在推进的重点项目(含拟推进)共24个,总投资额超过370亿元,其中14个项目属于“三旧”改造项目,投资额超过190亿元。其 中,已开工的项目有智慧新城、王府井、宏宇大厦、绿地中心等16个,近期可开工的项目有中国(佛山)南方汽车博览中心等2个,正在加快推进的项目有岭南云 天、浪奇化工总部、中石化总部、金融总部大厦、周记地块等6个,在谈项目有豪华五星级酒店项目。已开工的16个项目总投资额281.43亿元;建筑体量 612.21万平方米,其中商业393.91万平方米,住宅175.85万平方米。


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