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佛山那些“风光”的地王们,如今解套没?

时间:2021-09-17     人气:1865     来源:佛山楼市     作者:
概述:除了昨天奇槎定向挂牌的地块(毫无悬念)完成出让,假设未来即将开拍的3宗(狮山2宗,高明1宗)也能顺利出让,满打满算按底价成交计算,整个9月的土拍收金也就62.54亿......

9月佛山总共只有6宗地块出让,结果有2宗在开拍前都撤牌了。


除了昨天奇槎定向挂牌的地块(毫无悬念)完成出让(详情),假设未来即将开拍的3宗(狮山2宗,高明1宗)也能顺利出让,满打满算按底价成交计算,整个9月的土拍收金也就62.54亿,环比下跌19.7%,同比下跌32%。


如果按照这降幅趋势,说不准今年佛山能够摆脱“超高土地财政依赖城市”的帽子图片。



30个典型城市土地财政依赖度


不开玩笑,业内人都知道,土地降温是全国性的情况。在目前的行业环境下,房企盈利难度日益提升成为不争的事实,而政策导致的“寒流”,房企也都不约而同收缩拿地。


一方面是住宅市场调控、房企融资端调控下,企业战略改变的连锁反应;


另一方面则是“房企拿地金额不能超过年度销售额的40%”这一调控政策正在显效的具体表现。


过往是购房者担心房价跟着地价水涨船高,如今是开发商害怕拿下地块最高王者宝座难以解套了。


今天老编就来盘点盘点那些拿地时风光无限的开发商,如今怎么样了。


禅城区


祖庙-华发四季


拿地时间:2017年


楼面价:15665元/方(祖庙板块地价TOP1)


进度:未开盘


前几天老编整理目前触碰二/三道红线的房企时(详情)就提到,作为当时捅破祖庙天花板的项目——华发四季,在2017年5月以15665元/方在祖庙拿地后,如今项目现房都建好,但依然是未开盘状态。


迟迟未开的原因不得而知,不过早前有媒体现场踩点时提到,项目内部的绿化依然保养得宜,说明还有人在专门管理。只是不知道什么时候才能真正看到项目开盘迎客。项目周边的东建世纪锦园目前在售1.9-2.3万/方,弘阳德商昕悦府在售1.75-2.3万/方。


石湾-粤海拾桂府


拿地时间:2020年


楼面价18464元/方(禅城板块地价TOP1)


进度:营销中心已开,预计月底开卖,吹风价3-3.5万/方


作为粤海集团首进佛山的作品,从拿地开始就引发不少关注。彼时保利、时代、美的、华润、龙湖等十余家重量房企悉数到场同台竞技,最终56轮竞价厮杀由粤海拿下!


项目刚开放营销中心不久,在要打破“禅城房价天花板”的口号下,吹风3-3.5万/方。


佛山粤海·拾桂府效果图


能撑起这个价格,首先是项目的轨道优势,距离在建的佛山地铁2号线(即将于年底开通)和3号线交汇站点——“湾华站”不到300米。其次配套,教育都基本齐备。


产品方面95方能做到三房还是相对吸引的。但比较目前周边最近的一手盘龙光玖誉台,带装修均价约2.7万/方,粤海拾桂府能否让购房者投票,还将拭目以待。


南庄-华润置地·玖悦


拿地时间:2018年


楼面价10030元/方(2018年为南庄板块楼面价TOP1,现在是板块地价TOP4)


进度:在售均价14500元/方


作为继华润置地悦里后,华润的佛山第二子落在了南庄。回顾2018年6月7日,华润以逾4.6万斩获该地块,彼时成交楼面价为10030元/方。但老编查看项目最新售价,发现在售均价为14500元/方。而距离项目2公里范围内有美的时光,在售均价1.45-1.6万/方。


图片来源房天下


按理说项目地理位置相当不错,与建设中的佛山地铁2号线南庄站相距不超700米。但这个拿地价和这个售价,似乎十分“良心”。


张槎-大华TOD项目


拿地时间:2021年

楼面价14219元/方(张槎板块地价TOP1)

进度:暂无消息


8月份大华集团以总价28.83亿竞得张槎地块,溢价率18.5%,实际楼面价14343元/方,比之前12721元/方的板块最高地价高了1622元/方。


甚至这个价格,比晚一天在佛山新城出让的地块还要贵了2000元/方。顿时让坊间产生“佛山新城敌不过张槎?”的疑问。


如按照3800元/方的建安成本(约300元/方的装配式成本),综合考虑财务、税费成本,大华地块对应保本房价为21990元/方(毛坯)。



地块周边一手项目东基童梦天下(自带商业体)毛坯售价约1.9万/方、碧桂园世纪滨江(临江)毛坯售价约1.8-2.3万/方。


相比之下,大华地块无江景资源,但临张槎站(地铁+城际),综合考虑地块相邻的中海凤凰熙岸、海湾城二手房挂牌均价1.9-2万/方,若以2万/方的毛坯入市价测算,地块需加约10%的涨价预期。


张槎-恒大滨江华府

拿地时间:2019年

楼面价11309元/方(为2019张槎板块地王,现在是板块地价TOP5)

进度:在售均价18000元/方


作为今年话题连连的恒大,位于张槎的恒大滨江华府此前爆出有1.4万/方的价格在售,不过得全款。按照拿地价11309元/方的价格,简直是“贴着”地价在卖。


信奉“别人恐惧我贪婪”的人,不知道敢不敢试试。


南海区


平洲-中海项目

拿地时间:2021年

楼面价:22000元/方(桂城板块地价TOP1)

进度:暂无消息


事实上,中海在平洲拿下的地块,实际楼面价得达到24690元/方。


而周边的两个新盘,绿城桂语映月与映月湖·保利天珺带装修售价2.8-3.5万/方。


根据好地研究院预估,如按照4000元/方的建安成本,综合考虑财务、税费成本,中海在平洲拿下的地块对应保本房价在37526元/方(带装修)。


如真按这个价格,估计又是板块最高单价项目。



大沥-龙光玖龙府

拿地时间:2021年

楼面价20154元/方(刷新板块楼面价,目前是大沥板块地价TOP1)

进度:已出项目规划


龙光大沥新盘备案名龙光玖龙府,将建9栋住宅楼,据开发商透露,本项目产品将定位为龙光TOP级「天系」,还将配置6-7米大阳台。


如按照4000元/方的建安成本,综合考虑财务、税费成本,地块对应保本房价在30589元/方(带装修)。



而位于龙光地块西南侧的美的玖峰广场在售尾货,带装修均价约2.65万/方。按此均价测算,地块需加约15.4%涨价预期才能保本。


里水-深业旗山雅苑

拿地时间:2017年

楼面价17334元/方(2017年里水地王,现在是板块地价TOP3)

进度:已出项目规划


2017年12月26日,该地块作为佛山首宗也是唯一一宗摇号地块,经过数十轮竞价,被深业以9.1262亿+7000方人才住房配建竞得,折合楼面地价高达17334元/方,几乎与当时的新盘价格相当。


而直到2020年拿地的新希望奥园金沙公馆,楼面价也才18252元/方。而今年6月份拿地,目前排第二的龙光保鲜厂地块,楼面价也才17554元/方。


目前该盘在售均价20000元/方,良心程度与南庄的华润置地·玖悦有的一比。而隔壁的碧桂园云樾金沙,在售均价2.35万/方。


顺德区


陈村-华润置地顺德润府

拿地时间:2021年

楼面价:22330元/方(陈村板块地价TOP1)

进度:已出项目规划


如按照4000元/方的建安成本,综合考虑财务、税费成本,华润地块对应保本房价为34891元/方(带装修)。目前地块周边ICC碧桂园三龙汇精装售价约2.8-3.1万元/方,按最高价3.1万元/方测算,地块需加12.6%涨价预期才能保本。


而陈村板块还有两个新盘新城盛悦之光和新希望·悦珑湾,两个项目都是2.4万/方起步,华润置地这个项目,面粉价都快比面包贵了。



据好地研究院判断,此次华润高预期拿地,主要是因为地块的稀缺性,临广临江又有地铁预期,加上华润在佛山的货量已经不足,有一定补仓需求。


大良-金辉岭南云著

拿地时间:2017年

楼面价16031元/方(大良板块地价TOP1)

进度:在售均价26000元/方


2017年的大良地王金辉岭南云著,在2020年艰难入市。拿地价16031元/方,在售均价23000元/方,在6月份的时候官方还打出清盘抄底价格21888元/方起。



乐从-中南春风南岸

拿地时间:2020年

楼面价12356元/方(2020年乐从地王,现在是板块地价TOP2)

进度:在售均价2.2-2.6万/方


佛山新城备受关注的纯新盘之一:中南春风南岸。项目由中南地产和新城投资共同开发,具体位置在佛山顺德乐从佛山新城永兴道及荷岳路的交汇处南侧。距离广佛线新城东站约1公里距离,地铁出行也较方便。


一路之隔就是华英新城实验学校,再走几步就到妇幼保健院新城院区。目前在推72方、94方和115方户型,在售均价2.2-2.6万/方。


5月份开盘时老编曾统计项目去化率(详情),仅18%。如今似乎热度也不是很高。


容桂-金辉·路劲江山云著

拿地时间:2017年

楼面价13517元/方(2017年刷新容桂最高地价,现在是容桂板块地价TOP2)

进度:在售均价1.55-1.65万/方


作为2017年拿地,至今还是容桂板块地价前三的项目,金辉·路劲江山云著从2019年在售均价1.6-2.3万/方。

图片来源乐居


到2021年最新均价1.55-1.65万/方,价格回落似乎有些厉害。


图片来源乐居


勒流-电建地产·洺悦半岛

拿地时间:2017年

楼面价11109元/方(勒流板块地价TOP1)

进度:在售均价1.3万/方(毛坯)


勒流房价自2019年后不升反降,还要越卖越便宜。目前板块有4个项目在售,售价区间为1.18-1.4万/方。其中处于勒流西部的电建地产·洺悦半岛,在17年拿地后一直位居板块楼面价第一。


三面环水的配套像极了昨天鹏瑞在奇槎花了52亿拿下的地块图片。


鹏瑞奇槎地块位置图


但凭借这个地价和江景,电建地产·洺悦半岛如今毛坯在售均价1.3万/方。这个落差,又是一个“良心”房企标杆。


三水区


西南-颐安雍悦华府

拿地时间:2019年

楼面价7254元/方(西南板块地价TOP1)

进度:还未开售


作为北江新区的头号扛把子,颐安雍悦华府2019年以楼面价7254元/方拿下地块后,至今仍是西南板块的底价TOP1。


但直到8月底,项目才推出132-147方叠墅产品(样板间已开),均价约11300-12500元/方,但开盘时间待定。


临近的颐安天朗名庭项目,在售均价10000元/方;而项目周边的恒大悦珑台,在售均价1.1万/方。看来项目入市压力不小。


最后


开发商拍地之前都有详尽的项目利润预估表,如果项目不能盈利,开发商正常情况下是不会拿地的。但上面也有不少例子似乎在表明,有时候拿地,也不一定真的能按预期进行。

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