商办公寓新机遇？可改成租赁住房、民水民电！

商业办公将迎来新机遇？

日前，佛山发布征求意见稿提到

商业办公、酒店旅馆、厂房、仓储、科研教育等

非居住存量房屋

可申请改建为保障性租赁住房

单套不超70平方米，只租不售

租金低于同地段同品质租赁住房

可按民用水电气收费标准

广东10市为重点发展保障性租赁住房

佛山位列其中

11月5日，广东发布《加快发展保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《意见》），对保障性租赁住房对象、筹建方式、用地保障等方面进行规定。

《意见》明确，广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市10市是发展保障性租赁住房的重点城市。并明确广东“十四五”期间将筹建129.7万套保障性租赁住房。

同一天佛山市住房和城乡建设局就发布了关于征求《关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》社会公众意见。

其中对改建范围、基本要求、改建流程做了相应制度规划，具体有哪些信息，一起来看看吧。

哪些产权可申请改为租赁住房

权属清晰的商业办公、酒店旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿等前提下，可申请改建为保障性租赁住房。

只租不售，单套不超70m²

改建后的保障性租赁住房由运营机构长期运营、只租不售，其单套建筑面积一般不超过70平方米，以30-45平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

仅临时变更房屋使用功能

用作保障性租赁住房期间，改建项目不变更土地使用性质、土地使用年限，不补缴土地价款，不分割登记、分割抵押、分割销售。

不增加原建筑面积、总高度、层数，改建施工过程中不应改变原建筑物主体结构、承重结构。

可按民用水电气收费标准

项目改建完成，通过联合验收后，可向供水、供电、供气部门申请按居民标准执行水电气收费标准。

续期时间不能超过

土地使用年限

项目改建运营年限期满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前六个月，向住房城乡建设部门提出续期申请，续期时间不能超过土地使用年限。

曾经的“假公寓”

终于要翻身了吗？

19年年末，为了更好规范商办项目，佛山市四部门联合印发《关于进一步加强服务型公寓规划建设管理规范商务办公类项目和销售行为的通知》。

明确界定了服务型公寓用地性质。其中服务型公寓是指在国有的商业用地(B1 )或规划可兼容商业用地(B1)上建设，具备可住宿、休息空间的商业类旅馆建筑。其用地性质为旅馆用地(城市用地分类代码为B14)，产权年限为40年。

而商务办公类项目是指在金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地上建设的开发项目，用地性质代码为B2。

根据《通知》内容，能让购房者更好区分所买物业的产权性质，更好的规避部分房地产开发企业将无居住功能的公寓虚假包装成可居住公寓。

而此次（征求意见稿）的出炉，明确了商业办公、酒店旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，都有改建成为租赁住房的可能，这或将给当前的商办市场，激起新的活力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示：

现在全国各地都在提城市更新，某种程度上讲，城市更新的背后就是涉及到存量物业的改造、以及结合住房制度改革的内容。对于佛山市场来讲，我认为还是很有必要去做的内容。

做的好的话，除了能够保障佛山租赁房的房源供应，还能起到积极的作用，在很大程度上解决年轻人、新市民的租赁需求，真正发展保障性租赁住房这市场，解决住房租赁消费。

粤湾研究院高级研究主任张颖欣也提到政策对于房价的影响：

该政策是自上而下的民生工程，若能稳步推进，将能稳定房地产市场预期，理性释放购房需求，缓解房价上涨压力，避免高房价对消费的挤出效应，有利于落实扩大内需战略。

同时目前佛山商办项目普遍存在去存难、高空置的问题，该政策有望将成为其破局良方。

能促进保障性住房租赁发展吗

大力发展保障性租赁住房，离不开“人才”的原因。

近几年，不管是一线、二线还是三四线城市，各大城市都在“抢人才”，相关政策都围绕在落户门槛、折扣补贴等等...但引进人才，还需要留得住人才。

像大城市的共同特点就是，随着城市发展，多年来都保持着人口净流入，但因为土地资源稀缺，商品房价格、房屋租赁价格都比较高。

第七次人口普查数据显示，2020年我国流动人口为3.76亿人，10年间增长了将近70%，而北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。

大城市是年轻人就业、创业所向往的地方。可是，要想安居在这样的城市，对大多数年轻人来说很难。因此，降低年轻人住房负担、增强城市吸引力，被摆在了更为重要的位置。

而保障性租赁住房，作为年轻人奋斗的起点，即将成为当下新的趋势。尤其是人口净流入的大城市，加快保障性租赁住房供应，为新就业大学生、青年人等提供住房保障尤为重要。

不过严跃进也提出政策可能会遇到的一些难题：比如虽然给予了改造方向，但也不是所有物业都能随便进行改造。包括用地要求、体量标准等等，都要有相应的规范要求。

而珊瑚数据CEO梁志勇也有类似观点：在探讨商业办公产权改造租赁住房过程中，会面临几方面的问题，首先，该类别的住房租赁改造指引缺乏，没有可参照的标准。

其次，写字楼的结构会影响租住体验，例如采光就是一个很重要的改造问题。

另外，消防也是只能按照酒店的标准来参考，因为实在是没这方面的标准，这本质上涉及用地功能的调整。

最后就是经济账，改造成本高，在有补贴的情况下，试点意义大于经济意义。

如果未来各个城市要引导企业开展商改租试点，最起码应该考虑以上几个问题。不然就算奖补资金能覆盖一部分的改造成本，但依然不支持租赁市场的长期发展，或许会造成只有开头，没有未来的局面。

促进去库存？

佛山商办市场去化压力大

严跃进同时也提到，政策的出台是基本符合市场预期的。

从商业地产的角度来讲，这也是一种去库存的方式。

另一方面，由于各地都有一个保障性租赁住房供应的一个指标，将这些库存的商业办公，转化为保障性租赁住房，也是向市场筹集房源的途径。

根据佛山中原战略中心10月份的商办市场报告显示，双十一的到来，叠加岁末房企面临业绩压力，佛山商办市场竞争仍然激烈。

截止2021年10月末，佛山公寓库存达336万㎡，整体库存有所下降，但按近一年的销售速度仍需要消化38个月，去库存周期略有下降。

而写字楼市场方面，"银十"佛山写字楼市场虽恢复新增供应，但现阶段市场仍以消化库存为主。

截止2021年10月末，佛山写字楼库存达184万m，较上月微增，按近一年的销售速度需要消化57个月，去化周期有所延长。

如果意见稿真能落实，商办产权能否在租赁市场重新获得新的生命力，也未尝不是一件值得想象的事情。