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佛山市住房公积金住房抵押贷款办法

时间:2021-10-15     人气:10512     来源:佛山市住房公积金管理中心     作者:
概述:为规范住房公积金住房抵押贷款的管理,更好发挥住房公积金支持干部职工购买自住房屋、改善居住条件的作用,现根据国务院《住房公积金管理条例》......

第一章  总则


  第一条  为规范住房公积金住房抵押贷款的管理,更好发挥住房公积金支持干部职工购买自住房屋、改善居住条件的作用,现根据国务院《住房公积金管理条例》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等规定,结合我市实际情况,制定本办法。


  第二条  住房公积金住房抵押贷款(以下简称贷款),是指依时足额缴存住房公积金的职工,在我市购买、建造、翻建、大修自有自住房屋时,以其所拥有的住房为抵押物,或提供第三方物业抵押担保,作为偿还贷款的保证而向佛山市住房公积金管理中心(以下简称“市公积金管理中心”)申请的贷款。


  贷款遵循权利与义务相应的原则。


  第三条 贷款以职工购买、建造、翻建和大修普通自住住房(规划用途为“住宅”)为发放对象,规划用途为非住宅的(如高级公寓、别墅、度假村、商业或商务用房等)不予发放贷款。


  普通住房标准,参照省住建厅《关于确定我省普通住房标准的通知》(粤建房字〔2005〕58号),“单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下”的规定执行。


第二章  贷款程序


  第四条  根据国务院《住房公积金管理条例》的规定,贷款委托商业银行发放。具体受委托承办贷款业务的银行(以下简称“受委托银行”)由市住房公积金管理委员会确定;市公积金管理中心根据市住房公积金管理委员会的决定,委托银行开展该项业务。


  第五条  受委托银行受理职工贷款申请,按要求收集有关审核资料,并作出贷款风险评估后,报送市公积金管理中心审批。


  受委托银行自受理职工贷款申请次日起,5个工作日内把审核资料送达市公积金管理中心,自受委托银行送达职工贷款申请资料次日起,市公积金管理中心5个工作日内作出批复。


  第六条  受委托银行作出贷款风险评估的内容。


  (一)申请贷款购买商品房的,对借款人的信用情况作出评价意见。


  (二)申请贷款购买“二手房”,建造、翻建、大修住房的,除对借款人的信用情况作出评价意见外,还需按本办法第四、五章的要求,针对不同类型的贷款,对抵押物价值作出评估:包括可能变现值、可使用期、房屋质量、以及其他可能影响抵押物价值因素的分析和评价意见。具体参照建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕8号)执行。


  第七条  为防范风险、规范管理,对需开办贷款业务的商品房楼盘,由受委托银行先行报送楼盘资料。对不符合销售条件的楼盘不发放贷款,以维护职工的权益和保障贷款资金安全。


  “二手房”和建造、翻建、大修住房的贷款,不需办理楼盘资料申报。


  第八条  贷款申请经市公积金管理中心审核同意后,借款人必须与受委托银行签订佛山市住房公积金个人住房贷款借款合同(以下简称“借款合同”),并办理有关房屋抵押手续。


  第九条  贷款须待借款合同签订并完成抵押手续,由受委托银行送达市公积金管理中心,市公积金管理中心把贷款资金划到受委托银行指定的专户上。受委托银行应在当日发出贷款,把资金划到售房方指定的账户。


  第十条  贷款申请过程中的费用收取,应以公开、公平、合理为原则,体现住房公积金制度支持职工解决自住住房的精神,维护职工的权益。


  (一)市公积金管理中心不收取任何贷款手续费用,按照规定向受委托银行给付委托贷款手续费。


  (二)受委托银行在办理贷款过程中如需收取业务费用、或代收费用的,应向借款人标明费用标准和收费依据。


  (三)如需由房地产估价机构对抵押物进行评估,受委托银行应提供认可的房地产估价机构由借款人选择,如借款人同意也可由受委托银行在指定的估价机构进行评估。


第三章  贷款对象和条件


  第十一条  根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定,借款人应是具有完全民事行为能力的自然人。


  第十二条  借款人应同时具备以下条件:


  (一)借款人为我市缴存住房公积金的职工;非我市缴存住房公积金的(异地缴存职工),借款人和配偶中任一方为我市户籍,或借款人配偶在我市缴存住房公积金并符合本条第(二)款。判别住房公积金缴存地、户籍地、已婚情况,以贷款申请时的情况为准。


  (二)贷款申请之月起,前6个月连续依时足额缴存住房公积金,且累计依时足额缴存住房公积金满1年。如曾办理个人明细(或称个人账户)注销的,以重新开设个人明细并缴入资金之月算起。


  由市人力资源社会保障管理部门或市军转干部管理部门确认,符合市政府关于对引进高层次人才政策规定的引进人才、或符合市军转干部管理部门接收安置的军转干部,在开设了个人住房公积金明细并开始缴存住房公积金后,可申请贷款,不受缴存年期限制。


  (三)购买住房,建造、翻建、大修住房。


  (四)具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息能力。


  (五)能提供符合本办法规定的物业作为贷款抵押物。


  第十三条  申请贷款,应提供以下资料:


  (一)身份证;借款人已婚的,提供结婚证;借款人家庭有未成年子女的,提供户口簿。


  (二)申请购房贷款的,提供有效的商品房购销合同。


  (三)申请建造、翻建和大修住房贷款的,提供由规划、土地、建设行政管理部门颁发的规划许可证、用地许可证、建筑施工许可证或有同样效力的文件、批文,工程预算表等资料。


  (四)缴交首期款的凭据;购买“二手房”的提供发票。


  (五)如共同购房人中存在夫妇以外第三人的(以购房合同或产权证书为准),需提供有第三人签名确认的借款合同,或者由不动产登记部门出具的抵押证明书;如共同购房人不具备完全民事行为能力,需由监护人代为签名的,提供监护人与被监护人关系的公证书。


  (六)非我市缴存住房公积金的借款人,需提供户口簿,以及缴存地住房公积金管理部门出具的缴存、提取、贷款情况证明。


  (七)有效的个人住房信息查询记录。


  (八)特殊原因需提交的资料。


第四章  贷款额度、首期款、年限、利率


  第十四条  符合贷款对象和条件的借款人,可按下列规定的额度申请贷款。


  (一)根据我市住房公积金可用量确定最高贷款额。累计依时足额缴存住房公积金1年(含)以上2年(不含)以下的,贷款额度个人最高不超过20万元;累计依时足额缴存住房公积金2年(含)以上3年(不含)以下的,贷款额度个人最高不超过25万元;累计依时足额缴存住房公积金3年(含)以上的,贷款额度个人最高不超过30万元。


  如贷款仍不足够,且个人有偿还能力的,可同时申请组合贷款(住房公积金贷款+商业贷款)。


  (二)按照中国人民银行《个人住房贷款管理办法》关于“住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍”的原则确定贷款额度,即(借款人当前住房公积金明细余额+当月至退休注销时拟应缴存的住房公积金)×2。


  当月至退休注销时拟应缴存的住房公积金=前半年(6个月)内实缴住房公积金的月平均值×当月至退休的月数。退休时间统一按60周岁计算。


  (三)职工申请贷款时,必须已交付不低于规定数额的首期款,即贷款额不能超过购房总房款减首期款,建房、翻建、大修理住房也按此原则处理。


  (四)按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》,借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下,月所有债务支出与收入比控制在55%以下。


  房产支出与收入比的计算公式为:本次贷款的月还款额/月均收入。即:贷款额度÷贷款期数+月应还利息,不能大于收入的50%。


  所有债务与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+其他债务月均偿付额)/月均收入。即:贷款额度÷贷款期数+月应还利息+其他债务月均偿付额,不能大于收入的55%。


  本办法所指收入,以住房公积金缴存单位申报登记的个人计缴工资基数为准。


  (五)贷款额的核定同时涉及上述(一)至(四)点贷款额度的设定,以额度低的一条为准。


  第十五条  本办法所称的首期款,按照《住房公积金抵押贷款信用评级制度》核定,对被评为不同信用等级的借款人,实行按不同比例缴交购建房首付款(即20%至40%),才能获准贷款。(详见附件《住房公积金抵押贷款信用评级制度》)


  第十六条  停止向已有两套住房的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)发放贷款。缴存职工家庭公积金贷款没有还清前,不得再次申请。


  住房套数认定标准,以房屋交易记录、房屋权属登记和住房公积金贷款记录为准。    


  第十七条  申请贷款购买“二手房”的,以交易价为基础,由受委托银行作出的贷款风险评估,以低的价格作为计算贷款额度的“购房总房款”值。


  申请贷款建造、翻建和大修住房的,以工程预算总额为基础,由受委托银行作出贷款风险评估,以低的价格作为计算贷款额度的“购房总房款”值。


  第十八条  贷款年期。


  (一)购买商品房的贷款年期,最长不能超过30年,即360期(月)。


  (二)根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》确定贷款期限的原则,购买“二手房”、建造、翻建和大修住房的贷款年期,最长不超过20年,即240期(月),同时不长于房屋余下的土地使用终止年期。


  (三)贷款年期加年龄不超过65年。


  贷款年期的核定,如同时涉及上述(一)至(三)点中的设定,以年期低的一条为准。


  第十九条  贷款利率。按照中国人民银行规定的住房公积金个人住房贷款利率执行;第二次使用贷款的,为同期首次住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍计算利息。期间如遇法定利率调整,于次年初开始,按相应利率档次执行新的利率水平。


  贷款期间借款人须按照住房公积金制度的规定,继续缴存住房公积金。除法律法规规定外,如贷款期间连续9个月或累计24个月不按时足额缴存住房公积金的,按权利与义务相应的原则,借款人应及时结清贷款;在借款人结清贷款前,其所欠贷款的利率暂调整为同期中国人民银行公布商业贷款基准利率。


第五章  贷款抵押担保


  第二十条  不能办理抵押登记、或者法律法规和规章规定不能转让、或者已明确为征拆对象的物业,不能作为贷款抵押物。


  第二十一条  购房贷款的,借款人必须将新购入的自有住房全额用于贷款抵押,与受委托银行签订抵押合同,并到不动产登记部门办理抵押登记。贷款用于大修住房的,也按照上述办法办理抵押手续。


  第二十二条  贷款建造、翻建住房的,借款人必须提供其他自有物业作为抵押,或者提供第三方物业抵押担保。抵押物应与核定贷款额度时计算的“总房款”价值相等,同时按照第二十一条的要求办理抵押手续。


第六章  附则


  第二十三条  本办法所称购买“二手房”,指购买已取得有效的房地产权证、且可在房地产市场流通的住房;


  “翻建住房”,是指对住房全部拆除、另行设计、重新建造;“大修住房”是指需要牵动或拆换住房部分主体构件,但不需全部拆除住房。具体可参照《房屋修缮范围和标准(试行)》的标准确认;


  “贷款人”,指贷出款项的机构;“借款人”,指借入款项的人员,或指向“贷款人”申请以期获得借款的申请人,也即贷款申请人。


  第二十四条  本办法其他未尽事宜,按照《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等法律法规、规章的规定执行。


  第二十五条  本办法的规定从2021年5月1日实施。

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