三水大桥更换斜拉索，预计交通全封闭两个月

2022年1月7日，由广东顺广轨道交通有限公司（下称“顺广公司”）组织的广州市轨道交通7号线一期工程西延顺德段（下称“7号线顺德段”）竣工验收会顺利召开。

会上，施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位代表先后对7号线顺德段工程发表验收意见，顺广公司总工程师何文锋和广州地铁运营三中心副总经理巫红波分别对工程的建设管理情况、试运行情况进行总结汇报，政府相关部门对各专项验收情况进行总结。经讨论研究，竣工验收委员会认为，广州地铁7号线西延顺德段工程符合设计、使用功能及相关验收规范要求，同意通过竣工验收。最后，政府质量监督机构代表发表了监督意见。

竣工验收是地铁建设完成的重要节点。下一步，顺广公司将连同各参建单位，全力做好广州地铁7号线西延顺德段工程初期运营安全评估准备工作，为线路顺利开通运营奠定坚实基础。

顺德区轨道交通局、佛山市自然资源局顺德分局、佛山市生态环境局顺德分局、顺德区发展和改革局、顺德区住房城乡建设和水利局、顺德区卫生健康局、顺德区市场监督管理局、顺德区政府投资建设重大工程项目标后监管专责组、顺德区档案馆等相关政府部门代表及各参建单位项目负责人参加竣工验收会。

“行业过去太顺利，缺少暴风雨的洗礼，这一场中年危机，既是考验，又有利于行业未来的平稳发展。”继万科郁亮提出“活下去”的口号以来，旭辉控股CEO林峰亦以“罕见的高调”通过公司官微发文疾呼，要放弃幻想，认认真真降杠杆，地产已经进入青铜时代！   

2022年1月以来，包括碧万恒在内的多家龙头房企陆续发布2021年的销售成绩单。与此前克而瑞、中指院等多家商业智库机构梳理和预测的那样，在外部环境剧变、行业增速放缓的大背景下，规模房企年度目标完成率均值不到90%，仅两成不到的规模房企完成了2021年初定下的销售目标。

行业的底层逻辑已经发生变化，要换一种方式应对新的环境。“未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。” 林峰认为，国家“坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆”的政策其实从未转向，目前只是微调，行业仍然健康，前方还有曙光。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距，经济发展增速仍然是全球第一梯队，未来十几年，房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。

不足两成规模房企完成全年销售目标

1月5日晚间，旭辉控股发布的2021年全年未经审核营运数据显示，2021年1-12月，旭辉累计合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约2472.5亿元，较上年同期的2310亿元增长7%。在去年初举行的2020年度业绩发布会上，旭辉管理层曾透露2021年的销售目标为2650亿元，同比增长15%。由此计算，2021年全年，旭辉完成年度目标约93.3%。

无独有偶。以碧桂园、万科、恒大、融信、雅居乐为代表的一大批规模房企，近期亦先后披露了各自的2021年全年销售成绩单。记者查阅公告发现，万科2021年销售额同比减少10.85%至6277.8亿元，完成率78.5%；碧桂园2021年权益合同销售额约5580亿元，未披露目标；恒大同比下降38%至4430亿元，完成度约59.1%；时代中国同比减少4.77%至955.9亿元，完成率约为87%；当代置业同比下滑14.6%至360.5亿元，完成率仅76.7%；中梁控股同比增长1.78%至1718亿元，完成率95%；雅居乐同比微增0.6%至1390.1亿元，推测完成率92.67%元；中骏集团同比增长3%至1045亿元，完成率约87%；融信中国同比微增0.23%至1555.2亿元，完成率97.2%；花样年同比下降5.3%至465亿元，完成率约78%；金地商置同比微增4.37%至784.54亿元，完成率87.17%。

截至目前，融创、保利、龙湖、绿地、世茂、富力等其他部分规模房企仍未公布全年成绩单。但根据克而瑞等机构此前发布的预测数据，在行业调控及市场下行压力下，尽管规模房企适度下调了全年业绩目标，但下半年市场收缩让多数房企面临较大业绩压力，全年销售平均目标完成率不到90%，低于前五年。其中，超过八成的规模房企未完成全年业绩目标。仅绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等少数企业“顺利达标”。

政策导向从未转向，健康企业仍有未来

2021年，受疫情、国内外经济形势变化不定和房地产金融监管、市场调控政策持续收紧等多重因素叠加影响，房地产行业也迎来许多新的变化。在新的政策环境和行业环境下，企业在市场运营、公司治理、财务风控等方面亦面临诸多考验，行业规模和企业业绩增速放缓在所难免。

不过，业界认为，虽然已告别高速增长时代，但行业整体发展趋势仍处在健康和平稳轨道。在辞旧迎新之际，国家决策层会议已经给房地产行业定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

由此，在林峰看来，国家对房地产的政策导向从未转向，仍然要坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆。只不过做了一些力度的微调，防止过急过快，造成系统性风险。

根据业界分析，过去一年遇到严重困难的企业有个共性，都是近年发展快速、负债率比较高的民营头部房企。这一轮国企、外企和小型房企反而相对安全。

“行业的高速增长期已经过去，要换一种方式应对新的环境。”林峰形象地比喻称，行业已经不再是年轻人，不可以再喝酒蹦迪熬夜，要改成保温杯里泡枸杞的中年状态，要认认真真降杠杆，养生才能活得久些。“未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。”

不过，他认为，只要企业维持健康发展轨道，房地产行业还是有未来。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距，经济发展增速仍然是全球第一梯队，未来十几年，房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。哪怕城市化完成，进入稳定的成熟市场，如同美国和日本，也有每人每年一平方米的建设量，按人均三十平方米，三十年更新一次计算，中国稳定期每年十亿平方米建设量总是有的，仍然是个大海。没有倒闭的行业，只有倒闭的企业，曙光将再现，要保持信心。

房地产发展的六个底层逻辑已经改变

新一年已经开启，一些机构和业内大咖已经对2022年的市场环境和行业趋势作出预测。

克而瑞认为，企业整体业绩预期将更为保守，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。中指研究院也认为，当前房地产市场已步入调整通道，企业资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。在此背景下，2022年房企更需顺势而为，控规模、调节奏。在行业调整阶段，央企、国企优势突显，或将迎来新的发展机遇，民企或可寻求与国企合作机会，更好地拓展发展空间。

林峰则认为，房地产的青铜时代已经降临，黄金与白银时代都已经一去不复返，未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。但穷则思变，变则通达，行业可能会出现六个底层逻辑的变化，必须引起企业的注意。

首先，房企从高增长、高杠杆、高周转的三高发展模式，会转变成低利润、低增长、低杠杆的三低发展模式。房企转向内生型增长，低速但平稳。中年人的新陈代谢总是慢些，也是正常。

其次，未来十年，行业或整体进入持续的缩表期，行业负债率会从平均75%以上逐步降低到40%以内。这个过程一定是痛苦的，但趋势不会变，而且生病了，总得治。但行业的缩表不会影响到房价，房价总体水平依然会稳中有升，只不过增幅没有过去快，与GDP同步。

再次，地产的冰河，也会迫使很多企业谋求各种出路，可能会催生出多种相关联的新赛道，如同之前有物业服务，未来可能有长租公寓、养老、商业、资管或其他新物种。但是“新物种”基本上是以存量资产的管理能力、服务能力等轻资产模式。

同时，这一轮会可能会有部分民企被淘汰，可能三分之一彻底倒下，三分之一存活变成小而美的公司，还有不到三分之一维持正常低速发展。同时国企在行业的总量大概会提升到百分之七十。

此外，一、二线与三、四线大幅拉开差距，一、二线核心城市房价平稳上涨，交易量相对稳定，大部分三、四线城市量价会持续下调。经济发展人口流入的城市，房价是会持续跑赢均值。同时一个城市的不同板块间也会大幅偏差，市区成熟板块的复合增长率会远高于城郊板块。

最后，生存下来的企业，会从粗放式发展要变成精细化发展。战略要精，管理要细，战略聚焦优势，管理抓细颗粒度。跟制造业靠拢，要以客户为导向，向能力要饭吃，向经营求效益。行业的产品和服务也会由此而得到持续提升。