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碧桂园:当年无奈收缩,如今柳暗花明

时间:2021-11-22     人气:977     来源:佛山楼市发布     作者:
概述:以高周转闻名的碧桂园,竟然安然无恙,甚至还有余钱接连收购蓝光嘉宝、富力物业与彩生活,三宗交易成交额接近200亿......

从高歌猛进,到快速收缩,碧桂园前后不过3年时间。


巧合的是,这3年时间也是房企们从繁盛逐渐走下坡路的过程。


难道碧桂园料事如神,预测到房地产业开始收缩,提前调整策略,独善其身?


翻看碧桂园发展历史,发现它总能在时代洪流中游刃有余。


01.碧桂园为何这么有钱?


恒大事件就像是蝴蝶在北极扇了一下翅膀,引起了飓风。


蓝光、宝能、富力、新力、光耀、华夏幸福等品牌房企,接连曝出资金压力危机,变卖资产自救。


此批房企都有一个共同特征,高周转模式之下,重负债的副作用开始突显。


就在此时,有趣事情发生了。


以高周转闻名的碧桂园,竟然安然无恙,甚至还有余钱接连收购蓝光嘉宝、富力物业与彩生活,三宗交易成交额接近200亿。



别的房企正在为家里余粮发愁,碧桂园反而大手笔的买买买。


这颠覆了大部分人对碧桂园的刻板印象。


从表象上看,碧桂园的资产状况比较健康,三道红线只踩一条,截止6月底,碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元。


手中有钱,难免财大气粗。



更深层次地分析,2018年过后,碧桂园开始放缓发展步调,不再强调高周转才是现在口袋有余粮的根本原因。


02.无奈收缩,却柳暗花明


2018年,是碧桂园不愿回忆的年份。同一年里,碧桂园项目现场发生了多次坍塌,造成多起流血事件。


当时在社会引起的舆论风波,比起现在的恒大有过之而无不及。


碧桂园向社会大众道歉,并宣布彻查所有在建项目。


而高周转也逐渐从专业名词,向贬义词靠拢,房企们纷纷与高周转割席。



2018年下半年开始,碧桂园地产板块投资开始全面刹车,那年他们对外披露销售额是7286亿,同比增长率为27.4%.


离开高周转模式的碧桂园增长速肉眼可见地慢了下来,又或者说此时的他,才算是回归到房企正常发展速率。


毕竟一年增长120%的房企,属实有点可怕。


以碧桂园大本营广东为例,销售额逐年收缩,2020年已下降到20%以下,2021年更是下降至17%。



数据显示,碧桂园正向外扩张,而目标城市是三四线城市,甚至是四五线城市。


碧桂园在三四线城市的销售比例越来越高,至2021年达到峰值,67%的销售金额来自三四线城市。



下沉到三四线城市,一直是碧桂园的战略,在三四线城市开发土地,地价有优势,没有过多复杂规矩限制。


高周转模式仍能玩得转,且低开发成本不会对负债率有明显影响。


于此同时,碧桂园手里钱逐渐多了起来。




或许碧桂园放缓脚步并不在他原来的计划中,但就结果而言,这个无奈之举成为碧桂园发展进程中的一手妙棋。


03.抓到老鼠的就是好猫


纵观碧桂园的发展历史,都在时代的鼓风下顺利飞行。


1993年第一个项目顺德碧桂园开盘,4000套别墅仅卖出3套,其时私人贵族学校风潮流行,碧桂园跟风建造广东碧桂园学校,之后“五星级的家”悉数卖出。


1996年之后又赶上城镇化快速发展潮流,将高周转这套武功使得炉火纯青,迅速攀升至宇宙第一房企。


2018年因事故,无奈放慢脚步,竟又躲过行业下行期。


碧桂园更像是时代发展的收益者,而非时代变革的推动者。


像万科、中海、绿城、龙湖一类的房企在产品上不断钻研,开创了一个又一个的产品革新年代。


提起万科,会联想到它们在户型上研究颇深;说到中海,在公共空间的理念上独树一帜;龙湖在园林的打造上别出心裁;而绿城更是开启了国内新中式的风潮。


而碧桂园除了20多年前,几个别墅项目和高周转之外,在产品的建树上有多少?接近30年的发展史中又留下了多少代表作?



同等面积段户型,户型设计基本一致

左边嘉兴碧桂园项目,右边江门碧桂园项目


不可否认的是,善于造大城的碧桂园,对三四五线城市的城镇化推动有不可磨灭的贡献。


或许在业内人士眼中,碧桂园的产品力一般,但在当地市场客户眼中,选择碧桂园比小开发商要靠谱得多。


碧桂园的发展战略,令人极容易联想到那个著名的战术:农村包围城市。


三四五线城市,表面上价格不高,总量很少,每个市场的差异性很大。


但凭借总量,它也能成为中国楼市格局中不可忽视的存在。


加上一线城市的拿地规则越来越复杂,竞争越来越大,利润空间却越来越小。


与其到一线城市中厮杀,倒不如像碧桂园一样下沉到三四五线城市,这里有更宽的赛道,往前泳即是一片汪洋。


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