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房产抵押贷款有什么解决方法/佛山房屋继承需要哪些材料

时间：2020-09-22 人气：1219 来源：作者：

概述：　　房产抵押贷款存在的风险有：　　一、违约风险　　违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认......

　　房产抵押贷款存在的风险有：

　　一、违约风险

　　违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

　　解决方法：

　　1、银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。

　　2、对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。

　　二、流动性风险

　　流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

　　解决方法：

　　住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。可通过完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

　　三、经济周期风险

　　经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

　　解决方法：

　　1、建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础;

　　2、开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;

　　3、建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。

　　四、利率风险

　　利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

　　解决方法：

　　1、开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

　　2、开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配(如发行固定利率债券等)，可以避免相应的利率错配和流动性风险。

　　房产继承需要哪些材料，办理房产继承主要需要准备的材料如下：

　　1、房屋所有权证书;

　　2、继承公证;

　　3、继承人身份证及复印件;

　　4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。

　　注：

　　(1)若房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》;

　　(2)若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;

　　(3)法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书;

　　(4)若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。

　　房产继承手续

　　(一)房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。

　　(二)继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。

　　(三)房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

　　(四)继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

　　(五)规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

　　相关链接：

　　如何办理房屋继承手续

　　佛山房屋继承登记收费标准

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上一条：佛山高明房屋所有权登记指南/佛山高明房屋所有权登记指南

　　一、办理条件

1、《房屋登记办法》第二十条规定：

　　登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：

　　(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;

　　(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;

　　(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;

　　(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;

　　(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。

　　2、《房屋登记办法》第二十二条规定：

　　有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

　　(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;

　　(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;

　　(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;

　　(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;

　　(五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的;

　　(六)房屋被依法查封期间，权利人申请登记的;

　　(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

二、办理材料

　　初始登记

佛山市房屋所有权初始登记申请书原件1份申请人身份证明原件、复印件1份建设用地使用权证明原件、复印件1份建设工程符合规划的证明原件、复印件1份房屋已竣工的证明原件1份房屋测绘报告原件1份其他必要材料原件、复印件1份

　　转移登记

佛山市房屋所有权转移登记申请书原件1份申请人身份证明原件、复印件1份房屋所有权证书或者房地产权证书原件、复印件1份证明房屋所有权发生转移的材料原件、复印件1份其他必要材料原件、复印件1份

　　变更登记

佛山市所有权预告变更、注消登记申请书原件1份申请人身份证明原件、复印件1份房屋所有权证书或者房地产权证书原件、复印件1份证明房屋所有权消灭的材料原件、复印件1份其他必要材料原件、复印件1份

　　注销登记

佛山市所有权预告变更、注消登记申请书原件1份申请人身份证明原件、复印件1份房屋所有权证书或者房地产权证书原件、复印件1份证明房屋所有权消灭的材料原件、复印件1份其他必要材料原件、复印件1份 三、办理流程

　　1. 申请人使用高明区网上审批大厅申报事项，应充分了解办事指南及网上申报的操作步骤。

　　2. 申请人在网上申报过程中请按要求填写申报表单，并认真核对，确保网上申报内吝真实、正确和完整。提交时系统将对所填报信息进行自动格式化审查，如不符台填写要求，系统会自动提示。

　　3. 申请人提交申请材料可迭择上传电子文档、证照验证、窗口递交、速递服务四种方式。

　　》申请人选择上传方式时，需按要求提交正确格式和大小的电子文档。

　　》申请人选择证照验证方式时，需按要求正确填写相关证照信息，提交后系统将做自动比对。

　　》申请人选择窗口递交方式时，需在5个工作日内前住申请部门窗口提交相关申请材料，超过时限未提交，系统会作退件处理。

　　》申请人迭择速递服务方式时，请先阅读速递服务指南，了解服务流程及资费标准，并按照系统提示填报寄件人信息。

　　四、办理时限及查询方法

　审批单位将在2个工作日内作出是否受理的决定，申请人可通过网站、短信、邮件等方式查询。

　　一、办理条件

1、《房屋登记办法》第二十条规定：

　　登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：

　　(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;

　　(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;

　　(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;

　　(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;

　　(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。

　　2、《房屋登记办法》第二十二条规定：

　　有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

　　(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;

　　(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;

　　(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;

　　(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;

　　(五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的;

　　(六)房屋被依法查封期间，权利人申请登记的;

　　(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

二、办理材料

　　初始登记

　　转移登记

　　变更登记

　　注销登记

　　1. 申请人使用高明区网上审批大厅申报事项，应充分了解办事指南及网上申报的操作步骤。

　　3. 申请人提交申请材料可迭择上传电子文档、证照验证、窗口递交、速递服务四种方式。

　　》申请人选择上传方式时，需按要求提交正确格式和大小的电子文档。

　　》申请人选择证照验证方式时，需按要求正确填写相关证照信息，提交后系统将做自动比对。

　　》申请人选择窗口递交方式时，需在5个工作日内前住申请部门窗口提交相关申请材料，超过时限未提交，系统会作退件处理。

　　》申请人迭择速递服务方式时，请先阅读速递服务指南，了解服务流程及资费标准，并按照系统提示填报寄件人信息。

　　四、办理时限及查询方法

　审批单位将在2个工作日内作出是否受理的决定，申请人可通过网站、短信、邮件等方式查询。

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下一条：佛山二手房过户应注意的问题/佛山市房地产交易中心地址

　　1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。

　　2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解:房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。

　　3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。

　　4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费,就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。

　　三水区房产交易中心

　　地址：西南街道环城路50号

　　佛山市南海区罗村房产交易中心

　　地址：广东省佛山市南海区

　　佛山市禅城区房地产交易中心

　　地址：祖庙路33号百花广场20层2001-30

　　盐步房地产交易中心

　　地址：跃进路13号

　　大沥房地产交易中心

　　地址：隆大街

　　南海丹灶房地产交易中心

　　地址：商业大道15

　　南海市狮山房地产交易中心

　　地址：广东省佛山市南海区

　　佛山市房地产交易中心管理处

　　地址：祖庙路33号百花广场19层

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