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佛山商品房预售类问答/佛山房地产权属登记发证核准办理指南(新建商品房)

时间:2020-09-18     人气:77     来源:     作者:
概述:  1、问:购买商品房(一手房)签订合同时写一个人(两个或以上人),已办理合同备案,现需增加(或减少)人员的名字,是否可以办理合同变更?  答:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(......

  1、问:购买商品房(一手房)签订合同时写一个人(两个或以上人),已办理合同备案,现需增加(或减少)人员的名字,是否可以办理合同变更?

  答:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)关于“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”和《佛山市商品房预(销)售合同网上备案规定》“商品房预(销)售合同的购房人在合同网上备案系统签约后,至取得房地产权证前,不得变更商品房预(销)售合同的主体”的规定,已办理合同备案的房屋,在取得房地产权证前,不得办理购房人变更手续。

  2、问:若购房人对《商品房买卖合同》的条款有异议的,可有什么申诉方式?

  答:合同是双方当事人意思的真实表示,合同的签订遵循公平、自愿、诚实等原则。购房人对《商品房买卖合同》的条款有异议的,应按照合同第十九条内容:首先由双方当事人协商解决;协商不成的按照约定的争议处理方式进行解决。

  3、问:办理商品房合同备案及房屋产权登记时,需提交完税证的哪一联?

  答:根据广东省《关于征收契税和耕地占用税凭证使用有关问题的通知》,办理商品房合同备案及房屋产权登记时,产权人须提交《中华人民共和国税收转帐专用完税证》第三联:(报查)留税务机关备查或银行留存联。

  4、问:购买商品房,购房面积与房产证面积出现差异时,应如何处理?

  答:根据《商品房销售管理办理》第二十条“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。”的规定,购房人可按与开发公司签订的《商品房购销合同》的实际情况处理。

  5、问:取得商品房预售许可证应当具备哪些条件?

  答:取得商品房预售许可证应当具备下列条件:

  (一) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;

  (二) 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;

  (三) 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;

  (四) 已确定施工进度和竣工交付使用时间;

  (五) 七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程;

  (六) 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;

  (七) 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;

  (八) 法律、法规规定的其他条件。

  6、问:什么是商品房预售和现售?

  答:商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

  商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

  7、问:在什么情况下,房地产开发项目可以交付使用?

  答:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

  房地产开发项目完工后,房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气等有关主管部门进行专项验收,并按专项验收部门提出的意见整改完毕,取得合格证明文件或准许使用文件,并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。

  8、问:商品房延期交付的,转让人应当承担什么责任?

  答:因转让人的过错,不能按约定的时间交付房地产的,转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的,从合同约定;未约定的,为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的,转让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的,受让人有权解除合同,但转让人与受让人另有约定的除外。

  9、问:在什么情况下,房地产买卖合同无效?

  答:违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同,从订立时起就不具有法律的约束力。房地产买卖合同被确认为无效后,当事人一方有过错的,应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。

  10、问:在哪里可查看禅城区可售楼盘的销售情况和相关信息?

  答:登陆佛山市禅城区房屋登记中心网站(www.fsccjys.com),进入“商品房信息”栏目,点击“房源查询”。

  11、问:在哪里可查看禅城区楼盘项目信息?

  答:登陆佛山市禅城区房屋登记中心网站(www.fsccjys.com),进入“商品房信息”栏目,点击“项目查询”。

  12、问:在哪里可查看已购房产的网上签约信息?

  答:登陆佛山市禅城区房屋登记中心网站(www.fsccjys.com),进入“商品房信息”栏目,点击“网上签约查询”,查询者须提供购房密码。

 



  审批条件

  1、办理转移登记提交的资料符合房地产权登记的有关规定,并且合法有效。

  2、办理转移登记必须符合下列条件:

  ①并非司法机关和行政机关依法裁决、决定查封或者以其他形式限制权利的商品房;

  ②并非依法收回土地使用权的房地产;

  ③经其他共有人同意的共有房产;

  ④权属无争议的房产;

  ⑤已依法登记领取了权属证书的房地产;

  ⑥无法律、行政法规规定的禁止转移的其他情形。

  审批需提交的文件资料

  ⑴、经登记备案的商品房买卖合同(或商品房购销合同);

  ⑵、商品房过户证明;

  ⑶、开发公司盖章的房屋平面图;

  ⑷、经房屋平面图测绘机构测绘的房屋分层分户平面图;

  ⑸、购房发票(缴款证明);

  ⑹、土地使用证原件和复印件;

  ⑺、房地产权登记申请书;

  ⑻、申请人身份证明复印件(申请人是单位的,须提交法人营业执照、法人代码证、法人代表资格证和身份证等复印件),授权委托的须提交合法有效的委托书和代理人身份证明复印件;

  ⑼、营业税纳税申报表、土地增值税申报表;

  ⑽、中华人民共和国契税完税证或财政局契税有关证明。

  审批受理机构及地点

  各区国土城建和水务局、顺德区国土城建和水利局

  审批时限

  自受理之日起三十日内

  收费标准:

  1、房地产权转移登记费:80元/宗。

  2、证书工本费:10元/本(房屋共有权人交)。

 

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  •   顺德区廉租房申请条件

      1.申请家庭成员(包括申请人、配偶和未婚子女)均在我区工作或居住;申请人具有我区户籍且为完全民事行为能力人。

      2.家庭成员人均经济收入符合我区公布的住房保障准入家庭经济收入标准(2011年,申请廉租房的标准为人均月收入不高于780元)。人均经济收入按《印发顺德区住房保障家庭经济收入核算办法的通知》(顺府办发〔2008〕113号)的规定计算。

      3.家庭成员人均拥有住房面积符合我区公布的住房保障准入家庭居住困难标准(2011年,申请廉租房保障的标准为人均住房面积不高于13平方米),且自有房屋不存在违章建筑。人均拥有住房面积=家庭各成员在我区及外地产权登记面积总和÷申请家庭成员人数

      4.申请廉租房保障的,家庭各成员拥有现金、有价证券、银行存款、住房公积金存款总数的人均值不高于本区年最低生活保障标准的3倍(2011年,我区年最低生活保障标准为4680元)。

      5.家庭各成员没有宅基地及宅基地固化资格,没有在申请之日前3年内出售房产或以其他方式转让房产。

      想了解更多关于佛山廉租房的信息,请点击【佛山廉租房专题

     



      租赁住房补贴是指政府向符合廉租住房保障条件的城市低收入住房困难家庭发放租金补贴,增强低收入住房困难家庭承租住房的能力。

      1. 租赁住房补贴的标准根据市场平均租金标准及低收入家庭的经济承受能力等因素确定。

      2. 经审批符合条件的低收入家庭按月按核定的标准领取租赁住房补贴,用于支付承租房屋的租金。

      3. 对于已享受实物配租或租住政府公房的低收入家庭,可退出原居住的廉租住房或政府公房,按程序申请租赁住房补贴。

      4. 租赁住房补贴计算公式为:租赁住房补贴金额=(人均保障建筑面积标准-人均自有房屋建筑面积)×补贴标准×家庭人口。具体标准如下:

      (1)家庭人均保障面积标准:按我区住房保障标准(目前为每人保障建筑面积15平方米)。

      (2)补贴标准:按我区住房保障标准(目前暂定为建筑面积每平方米15元/月)。

      (3)家庭人口:每户1人按1.5人计算,每户2-4人按实际人数计算,每户4人以上每增加1人按0.8人计算。

      (三)已享受租赁住房补贴及实物配租的必须退出原租住的政府公房。

      一个家庭不可同时享受廉租住房保障和经济适用住房保障。

     

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  •   佛山市限价房交易有什么要求,五年内限价房可以转入吗,交易有什么要求?小编一一为你解答。

    交易条件

    限价商品住房自房地产登记之日起5年内,不得上市交易,可转让给他人。

    限价房转让及交易

    限价房转让

    向市住房保障和房屋管理部门申请回购,经审查同意的,回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息,回购住房继续用作限价商品住房向符合条件家庭供应。

    限价房交易

    5年后需要上市交易的,应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积,按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的20%,作为政府非税收入上缴财政。

    办理地址

    佛山市住房和城乡建设管理局

    电话:0757-12345

    地址:广东省佛山市禅城区城门头西路4号

    上班时间:工作日9:00-17:00

     



      第一章 总 则

      第一条 为构建多层次的住房供应结构体系,解决中低收入家庭的住房困难问题,遏制房价过快上涨,根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)的有关规定,结合本区实际,制定本办法。

      第二条 本区限价商品房(以下简称“限价房”)是指政府公开出让商品房用地时,同时设定最高销售价格、套型面积和销售对象等限制条件,由开发建设单位(以下简称“开发企业”)通过公开竞争取得土地使用权,并严格按照限制条件进行开发建设和销售的商品房。

      第三条 本办法适用于本区范围内限价房的建设、销售、管理、申请和审批等。

      第四条 区国土城建和水利局负责统筹、协调、指导和监督实施本办法,负责对限价房购买者资格审批的监督检查和获批主体的备案,负责编制限价房建设年度计划。

      区发展规划和统计局负责做好限价房建设用地规划、立项,以及会同区国土城建和水利局制定最高销售价格等工作。

      各镇人民政府、街道办事处是属地范围限价房建设和管理的主责单位,负责组织落实限价房建设年度计划。

      各镇(街道)国土城建和水利局负责属地范围限价房资格终审、公示、建档等工作。

      各居(村)委会负责属地范围限价房资格的受理申请、初审等工作。

      第二章 限价房的开发建设

      第五条 限价房开发建设方式包括集中新建和开发配建,套内建筑面积一般在60 ~ 90平方米。

      集中新建是指政府选取独立地块,设定土地的最低出让价格,并对房屋的最高销售价格、套型面积和销售对象等方面提出限制条件,由开发企业通过公开竞争取得土地使用权后开发限价房。

      开发配建是指在经政府批准的特定商品房开发项目中,设定一定比例的商品房作为限价房销售。

      第六条 限价房用地应当以招标、拍卖、挂牌等公开交易方式出让。严禁以限价房名义取得土地使用权后,开发企业擅自改变土地用途或违反限制要求开发建设和销售。

      第七条 配建限价房的可售总套内建筑面积占整个商品房项目计算容积率的住宅总建筑面积的比例一般为5% ~ 10%。

      若批准配建限价房的商品房项目需分期建设的,应在首期项目建设中,配建全部限价房。

      第八条 开发企业应对其建设的限价房工程质量负最终责任,并应出具《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》,确保工程质量和使用安全。

      第九条 限价房的勘察、设计、施工和监理,应当选择符合资质要求和具有良好社会责任的企业实施。

      第三章 限价房的申请和审批

      第十条 限价房申请人应为单身个人(包括未婚、离异和丧偶)或已婚夫妻双方。申请人必须同时符合以下条件:

      (一)单身个人或夫妻至少一方具有本区户籍、在本区工作和具备完全民事行为能力;

      (二)单身个人或夫妻双方男性须满25周岁,女性须满23周岁;

      (三)单身个人或夫妻双方没有违反《广东省计划生育条例》;

      (四)单身个人或夫妻双方人均经济收入符合本区公布的限价房准购经济收入标准;

      (五)单身个人或夫妻双方在本区人均拥有住房面积符合本区公布的限价房准购居住面积标准。已签订拆迁补偿协议的房屋可不计入人均拥有住房面积;

      (六)单身个人或夫妻双方没有在申请之日前3年内出售或以其他方式转让房产面积累计超过本区公布的面积标准;

      (七)单身个人或夫妻双方没有宅基地及宅基地固化资格。

      人均月收入、人均拥有住房面积和人均转让房产面积标准均以《顺德区限价商品房销售对象条件通告》公布为准,计算范围均以单身个人(1人)或夫妻双方(2人)计算,其他家庭成员不纳入计算范围内。

      第十一条 属镇(街道)财政投资开发的限价房项目,可由镇人民政府、街道办事处参照第十条的规定,自行制定申请条件,并报区国土城建和水利局批准。

      第十二条 符合条件的申请人只可购买一套限价房。若原租住公房的,所购限价房交付使用后,六个月内必须退出原租住的公房。

      第十三条 限价房项目取得《预售许可证》后,居(村)委会才能受理属地户籍居(村)民的购房申请。

      第十四条 限价房申请审批程序如下:

      (一)申请人到户籍所在地居(村)委会领取申请表格并如实填写,以及提交户籍、收入、住房、计生等相关证明材料;

      (二)居(村)委会在申请材料符合要求之日起,5个工作日内完成初审,并将申请材料和初审意见转送属地镇(街道)国土城建和水利局;

      (三)镇(街道)国土城建和水利局在收到申请材料之日起,10个工作日内完成终审,并在相关网站和《珠江商报》公示申请人情况,公示期限为15日。对公示有异议的组织或个人应书面提出,并重新调查核实,经公示无异议或经核实异议不成立的,由镇(街道)国土城建和水利局建立限价房申请档案;

      (四)镇(街道)国土城建和水利局将通过终审和公示的人员名单和相关情况报区国土城建和水利局备案,并由区国土城建和水利局进行抽查。若抽查发现不符合条件的申请人,将由镇(街道)国土城建和水利局取消资格,并予以退件。

      第十五条 各级审核单位对不符合条件的申请人应予以退件,并书面告知退件原因。

      第四章 限价房的销售

      第十六条 限价房项目的最高销售价格应参照地块出让时,同一地段、同一类型普通商品房市场交易平均价的70%确定。

      具体限价房项目销售价格的制定办法,在土地公开出让前向社会公布。

      第十七条 开发企业销售限价房的实际价格不得超过土地出让时确定的最高销售价格,并应根据不同楼层、不同朝向等因素适当考虑下浮。

      第十八条 开发企业在申请办理预售前,应制定销售方案,其内容包括限价房销售价格明细表、销售各环节的时间安排等。

      销售方案应报区国土城建和水利局备案,并在批准预售后,与《商品房预售许可证》一起向社会公布。

      第十九条 获批购买限价房的申请人将通过抽签决定选房顺序。选房顺序可按如下次序优先考虑:

      (一)已婚且属首次购房的申请人;

      (二)单身且属首次购房的申请人;

      (三)不属首次购房的申请人。

      首次购房是指申请购买限价房的单身个人或夫妻双方及其未成年子女在本区人均拥有住房面积为零(已办理《商品房买卖合同》交易登记备案的视为已有住房)。

      若申请人属享受抚恤补助的优抚对象,在上述顺序的同等条件下可优先选房。具体选房办法在抽签选房前公布。

      第二十条 限价房销售结果应定期向社会公布。

      第二十一条 法院处置限价房产权的,拍卖所得款应首先向政府补交土地收益价款,剩余拍卖款由法院依法处理。经拍卖后的限价房作商品房处理。

      土地收益价款应当按照交易发生时基准房价的30%计算。基准房价是指行政区域内已核发房地产权证、不包括装修的住宅的区域平均价格。

      第五章 限价房的管理

      第二十二条 限价房最高销售价格标准、套内建筑面积标准、销售对象条件标准、配建比例及套数、配套商业面积等情况实行动态管理,并以具体项目用地出让前的公布为准。

      第二十三条 开发企业不按抽签结果出售或向未取得资格的市民出售限价房的,视为无效,产权登记部门不予办理购房合同备案和权属登记,并由属地镇(街道)国土城建和水利局责令开发企业限期退款和收回房屋,并且企业全体股东5年内不得再以任何开发企业名义参与限价房项目的投标。

      第二十四条 限价房项目配套车位、配套商业设施的租售管理和物业管理应当按照国家、省、市有关规定执行。

      第二十五条 限价房项目办理确权2年后,仍有剩余限价房未售的,开发企业可以向区国土城建和水利局申请取消销售价格和销售对象的限制要求,经审核同意并就剩余面积补交土地收益价款后,开发企业可将限价房作商品房自行处置。

      补交土地收益价款的标准应当按照批准取消限制要求时基准房价的30%计算。

      第二十六条 限价房房地产权证权属人应为申请限价房的单身个人或已婚夫妻双方,并在房地产权证中备注房屋性质和相关权利限制。

      第二十七条 限价房自办理房地产权属登记之日起2年内不得出租(借)或转让。

      2 ~5年期内出租(借)或转让的,应向政府补交土地收益价款,土地收益价款应当按照出租(借)或转让时基准房价与限价房原购买价格差价部分的100%计算。

      5年期满后出租(借)或转让的,土地收益价款应当按照出租(借)或转让时基准房价与限价房原购买价格差价部分的70%计算。

      限价房用于出租(借)或转让后,同一申请主体不得再申购限价房。

      第二十八条 经核实,购房人以虚假资料骗购限价房,或违反本办法有关规定的,视为购房人自愿放弃所购限价房的房屋权利,并按照以下规定处理:

      (一)书面通知购房人、开发企业和办理按揭的银行,限价房产权归开发企业所有,开发企业代购房人偿还银行按揭余贷后,可单方申请办理产权转移登记,并向政府补交土地收益价款。土地收益价款应当按照本办法第二十七条规定计算;

      (二)若限价房原购房价扣除开发企业代购房人偿还的银行按揭余贷、向政府补交的土地收益价款和产权转移税费等款项后仍有余额的,在购房人搬出所购买的限价房后,开发企业退回余额给购房人;

      (三)依法追究购房人的法律责任,若购房人属国家公职人员的,由行政监察机关给予行政处分;

      (四)可将购房人相关信息移送中国人民银行的征信机构载入公民个人诚信档案;

      (五)永久取消购房人及其配偶申请购买限价房、申请廉租房和经适房的资格;

      (六)开发企业收回的限价房可作商品房销售。

      第二十九条 相关单位提供虚假证明的,由其上级主管部门或监察部门依法追究相关责任人员的责任。

      第三十条 各机关应建立限价房审批绿色通道,加快办理有关手续。

      第三十一条 机关工作人员存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的,由行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的,移交司法机关依法处理。

      第三十二条 转让或退出限价房的,本人应当结清水费、电费、煤气费、电视费、电话费、物业管理费及其他应当由本人承担的相关费用。

      第三十三条 任何单位或个人有权对违反本办法规定的行为向区国土城建和水利局举报。

      第六章 附 则

      第三十四条 本办法由区国土城建和水利局负责解释。

      第三十五条 本办法自2011年1月1日起施行。

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