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中心城区楼市全扫描,寻找中心笋盘

时间:2021-03-24     人气:520     来源:佛山日报     作者:
概述:最近,佛山中心城区陆续出现一些高价盘,部分购房者有些着急,担心在中心城区还能不能找到价格相对较低的楼盘。其实,这种焦虑大可不必,佛山中心城区甚至热点区域内......

  最近,佛山中心城区陆续出现一些高价盘,部分购房者有些着急,担心在中心城区还能不能找到价格相对较低的楼盘。其实,这种焦虑大可不必,佛山中心城区甚至热点区域内,依然有不少高品质的中低价楼盘。近日,笔者走访搜集了多个热点区域笋盘信息。


  平洲:重点关注两大新盘


  平洲作为临广区域的热点板块,价格与桂城核心区相比还有较大差距。在桂城核心区普遍“3字头”背景下,平洲板块还有部分2.5万元/平方米左右的商品住宅。目前平洲主要在售楼盘有越秀星汇瀚府、万科金域世家、龙光天曜,三盘均已进入销售尾声。其中,越秀星汇瀚府售价最高,均价3万出头,且户型100平方米起,万科金域世家、龙光天曜销售均价在2.6万元/平方米~2.8万元/平方米左右。


  今年平洲值得关注的拟上市新盘,包括佳兆业·花样年·广雅院、绿城桂语映月、保利映月天珺等。其中,佳兆业·花样年·广雅院已于本月开放销售中心及样板房,预计本月底开售。该项目距离千灯湖较近,享千灯湖成熟配套,最大亮点是户型设计和教育资源,小区配建一所省一级标准公办小学,户型使用率接近100%,83平方米两厅三房两卫,103平方米两厅四房两卫且南北对流,放眼整个桂城实属罕见,预计开盘价在“2字头”起。


  三山新城林岳片区价格稍低


  三山新城是近期佛山楼市最热区域之一,交通、产业等多项利好加持,价格不断上扬。目前,区域内五大楼盘,除中交泷湾云城、龙光玖里江湾外,保利华侨城云禧、中海文锦国际、万科天空之城三盘全部上“3字头”。


  保利华侨城云禧、中海文锦国际两盘价格最高,售价在3万元/平方米~3.9万元/平方米,但两盘户型偏小、实用率高,总价相对可以接受,84平方米的三房单位,总价在250万元~280万元区间内也有较好选择。


  区域内相对低价的楼盘是中交泷湾云城,项目地处林岳片区,目前销售均价2.6万元/平方米左右,户型跨度较大,从99平方米三房单位到139平方米五房单位,因户型偏大,总价也偏高,实用率优势不明显。该盘在上述五大楼盘中,去货速度相对较慢。


  佛山新城东高西低差价明显


  与佛山新城“高大上”的规划相比,近两年该板块楼市热度相对较低,楼价水平甚至与绿岛湖板块相当。


  目前,佛山新城楼市主要分东西两大区域,东面有佛山院子、龙光玖珑玺,近新城东地铁站,洋房售价在2.5万元/平方米左右;西南有保利天寰、华润置地悦里两盘,售价1.7万元/平方米~2.2万元/平方米,与东面有较大差距。特别是华润置地悦里销售均价1.8万元/平方米左右,最小户型为98平方米三房,总价170万元起。



华润悦里一期实景图


  今年佛山新城主要新盘为建发和鸣,与保利天寰一路之隔,产品类型与龙光玖珑玺相似,有高层洋房与叠墅,预计在四五月份上市。


  佛山新城楼价东西差异较大,笔者分析有三大原因:一是东部楼盘近新城东地铁站;二是医疗、教育配套相对较成熟,有佛山市妇幼保健院新城院区、东平小学、华英新城实验学校(已奠基)等;三是东部区域规划相对完整。相比而言,成熟的文化配套是西部独有的优势。


  城北禅城离千灯湖最近区域


  自去年第四季度中交白兰春晓、保利时代天珀上市以来,禅城城北也成为中心城区楼市一大热点板块。该板块有两大卖点,一是中山公园,二是海五路大桥,号称禅城离千灯湖最近的区域。但目前该板块缺点也较为明显,商业、优质教育、文化等配套相对欠缺,交通出入也不是很顺畅。


  目前板块内主要有中交白兰春晓、保利时代天珀两大楼盘在售,销售均价为2.1万元/平方米~2.2万元/平方米,户型也以刚需小三房为主,总价相对较低。



保利时代天珀


  城北板块今年也有新盘上市,是位于佛山一中旁的敏捷珑玥府,项目已于去年12月开放销售中心及样板房。


  城南配套成熟价格相差大


  石湾镇街道是传统的城南板块,属于禅城区的核心区域,地理位置优势明显,教育、商业配套也较为齐全。目前板块内在售楼盘较多,整体价格水平在2万元/平方米~2.7万元/平方米。


  其中,龙江玖悦台、龙光天宸、天樾水岸售价较高,为2.4万元/平方米~2.7万元/平方米左右;合景新鸿基·泷景目前均价为2.1万元/平方米;澜石路地铁附近的新盘黎明嘉园刚刚开盘,主打94平方米、111平方米三房户型,售价仅2万元/平方米左右,毛坯发售,因户型等优势不明显,去货较慢。



龙光天宸



泷景


  绿岛湖地铁2号线价格洼地


  可以说,绿岛湖板块是目前佛山地铁2号线的价格洼地,总体售价在1.7万元/平方米~2.1万元/平方米。


  绿岛湖是禅城重点打造的商住区域,发展多年已步入成熟阶段。随着佛山二中绿岛湖新校区扩展规划调整(12年制)、佛山四中附属学校、佛山市实验中学附属学校(九年制)、凤翔湾学校、佛山市实验学校西校区、佛山实验明德中英文学校等学校的规划建设,片区教育资源将得到大范围补充。交通方面,预计随着季华二桥、凤翔湾大桥的建设,板块出入交通也将会明显改善。


  目前,随着2号线湖涌TOD项目建设、绿岛湖南片区凤翔湾的改造,绿岛湖楼市已明显扩容。


  绿岛湖核心区在售楼盘,如佛山半岛、金茂绿岛湖以改善型为主,售价在1.8万元/平方米~2.1万元/平方米左右;龙光玖珑台定位刚需及刚改型,售价1.9万元/平方米左右;湖涌站附近的保利中交大都汇项目价格相对较低,均价1.75万元/平方米,主力户型为85平方米、94平方米、99平方米三房。


  今年新盘主要落在绿岛湖南片区凤翔湾,美的凤翔湾一号预计在今年5月开放销售中心,主推户型为83平方米~100平方米三至四房。



保利中交大都汇

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  •   3月20日上午,“潮享保利Keep计划”保利华侨城云禧潮玩嘉年华开幕暨林丹羽毛球俱乐部盛大开放,保利华侨城云禧公立幼儿园落成仪式圆满举行。南海区桂城街道办事处的相关领导莅临现场,见证三山新城教育、健康配套再升级。


      保利华侨城云禧公立幼儿园投资超千万元,为三山新城板块普惠性幼儿园,建筑面积约7000平方米,办园规模为18个班,除多功能活动室外,还配备图书阅览室、室内体育活动室、美工室、音乐室、感统室、科学启蒙室等功能室。



    南海区桂城街道党工委副书记、办事处主任岑灼雄,南海区桂城街道党工委委员邝颖新莅临现场,与保利业主共同见证幼儿园落成


      现场还举行了羽毛球俱乐部的开球仪式,标志着保利华侨城云禧1万㎡体育会所暨广佛首个林丹羽毛球俱乐部正式拉开帷幕。


      保利华南实业有限公司营销客服部总经理刘影女士发表讲话表示,保利华南提出“全民MOVE计划”、引入林丹羽毛球俱乐部、发布“奥体人居模式”,以运动作为探索未来健康人居模式的突破点,让运动融入社区;同时聚焦家庭运动场景,让运动不受限制,携手Keep推出“潮享保利,KEEP计划”,打造线上沉浸式实景体验,倡导多元的运动场景以及终身运动的全民目标,让运动真正融入人们的健康生活。




    保利华侨城云禧运动会所及羽毛球场实景图


      丹辉(广州)体育文化有限公司体育教育培训部总监傅朝华女士表示,丹辉体育将与保利华侨城云禧共同建设一个集体育训练、活动、赛事、运动康复、健康管理等多种功能于一体的体育与健康事业基地。陆续引进高质量明星IP,打造真正的高素质明星体育项目,让更多的冠军走进社区。


      保利华侨城云禧配建的林丹羽毛球俱乐部签约超1万㎡TOP级社区运动会所盛大开放,为运动健康生活助力。如此大规模的运动会所,放眼广佛也极其罕见。项目涵盖标准室内恒温恒湿泳池(含儿童泳池)、足球场、篮球场、网球场和羽毛球场等,运动设施齐全,打造高端运动会所平台,专业的团队将会为客户提供更极致的运动体验。

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  •   3月22日,伴随着钩机强力破拆的轰鸣声,石湾东平云谷一片低矮旧厂房仓库轰然倒塌。这也是东平云谷今年首次进行片区旧厂房物业拆除工作。



      东平云谷片区成片的旧厂房被顺利拆除。/通讯员供图


      当前,市、区、镇街各级吹响了村改总攻坚的冲锋号,作为佛山中心城区核心街区,石湾镇街道将在2022年底前完成800亩村级工业园的拆除任务。今年,石湾将确保全年350亩村改任务如期完成,为打造精品城市、集聚精品产业,推动高质量发展腾出空间载体。


      东平云谷今年拆除200亩旧物业


      东平云谷此次拆除的村级工业园区属于一期项目,位于东平河北岸,太钢地块南侧,总面积约200亩,首期拆除20亩,年内该片区还将分批完成其余约180亩的拆除任务。


      “这些旧厂房原先是周边陶瓷批发企业的仓库,因为年久失修,存在较大安全隐患。” 石湾镇街道相关负责人表示,街道部署推进村改工作后,部门迅速动员企业对货物进行搬离,并完善相关手续,张贴拆除告示,为首期20亩的拆除奠定良好的基础。


      明年,东平云谷片区二期项目还将拆除160亩村级工业园,拆除后的土地和空间将纳入东平云谷的整体规划建设范围,并引入大数据、信息化等企业入驻,为云谷发展备足空间。


      一直以来,石湾村级工业园受城市发展规划限制,工业用地占比较小,多为分散的村级物业、专业市场为主。


      为保证产业用地,石湾主动作为,将西片区街道公资企业下属原太钢等地块,调整为产业用地,打造数字经济产业园区,作为禅城区五大重点平台“东平云谷”的重点启动区。


      近年来,石湾高度重视村级工业园改造,重点打造出文化创意及科技创新产业的双创产业园区——鄱阳城众创小镇,商业体量超32万平方米城市综合体——雄盛王府项目等村级工业园示范性项目。


      在鄱阳城众创小镇改造过程中,当地政府和村委不仅仅 “盯着”旧厂房进行改造升级,还结合整体工作进行布局谋篇整体建设,同步进行美丽文明村居改造、河涌整治、交通路网改造、村级工业园改造。


      通过“四位一体”建设,鄱阳城众创小镇不仅改造一个个旧厂房,提供一个个新的产业载体,更是改变一个片区的面貌,改变一个村的人居环境,改变整个产业生态。


      目前,鄱阳城众创小镇首期建成有氧联合办公室及LOFT创意工作室;二期建成岭南风格商业区,由岭南骑楼风格的低密度建筑群、大型综合体与多维度绿化及特色水景组成。园区正加快三期建设,将打造岭南购物中心,预计今年内建成。


      园区改造和产业招商同时谋划


      作为佛山中心城区核心街区,石湾一直面临着发展空间有限,产业载体不足等瓶颈,“村改”成为石湾未来可持续高质量发展的“破局关键”。


      根据区下达的任务,石湾将在2022年底前完成800亩村级工业园的拆除任务,今年将完成350亩,明年完成450亩。改造面积虽在四镇街中占比较小,但要在两年内提前完成改造,仍是较大的挑战。


      为确保如此完成改造任务,石湾镇街道将针对每个工业园区结合各村居实际情况,建档立卡,科学合理制定改造计划。


      一方面,石湾对于计划列入旧村改造的村级工业园,例如深村特铝厂等零星工业园区等,不急于全面拆除重建,而是纳入整村城市更新改造计划中统筹规划、提升城市更新计划产业比例,不得低于原有产业面积,实现片区规划灵动性、提升产业发展空间。同时,对这一部分纳入旧村改造的村级工业园区进行综合整治,满足短期内改善城市面貌、旧村改造期间村集体的经济来源的双方面要求。


      另一方面,对于深村南东南西商业地块、里水季华铝材厂等不列入整存城市更新改造计划的村级工业园,石湾将拆除重建,同时结合街道产业发展需求、地块区域城市形态要求等严格把控,加快保质推进。


      佛山市自然资源局禅城分局石湾镇管理所相关负责人表示,今年石湾将把东平云谷,季华铝材厂,深村仁和仁五、南东南西以及石头南北村等作为村改的主战场,落实一园一策、一村一策,破立并举,科学统筹,探索打造具有石湾特色的中心城区核心街区的村改新路径。


      “石湾的整体空间有限,因此在发展上必须精益求精,引入精品产业。”该负责人介绍,旧园区拆除后,将与周边区域一起统筹进行产业和民生规划,并引入优质企业入驻,不断提升土地空间的附加值,如深村仁和仁五的园区改造后将引入重点企业,打造中心城区地标建筑,季华铝材厂也将纳入片区进行统筹规划,改造后的各个园区将成为石湾推进高质量发展和城市更新的一张张新名片。

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